Trong bối cảnh quỹ đất nội đô Hà Nội ngày càng hạn hẹp, nhu cầu cải tạo nhà cũ trở thành giải pháp hợp lý thay cho xây mới. Tuy nhiên, nếu thiếu kế hoạch và không kiểm soát tốt, chi phí dễ “đội giá” ngoài tầm dự tính. Với 9 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thiết kế – thi công kiến trúc nội thất, House Design chia sẻ quy trình và kinh nghiệm cải tạo nhà cũ giúp gia chủ vừa tối ưu công năng, vừa tiết kiệm chi phí cải tạo nhà, đảm bảo chất lượng bền lâu.

Quy trình 6 bước “khóa chi phí” cải tạo nhà tiết kiệm

Khảo sát hiện trạng theo chuẩn nghề

Bước đầu tiên là khảo sát toàn diện: từ kết cấu chịu lực (móng – cột – dầm – sàn), hệ thống điện – nước (MEP), đến tình trạng thấm dột, thông gió – ánh sáng. Đây là khâu quan trọng để nhận diện chính xác mức độ xuống cấp và lập cơ sở cho dự toán chi phí. Khảo sát càng chi tiết, khả năng phát sinh càng được hạn chế.

Xác định phạm vi & mục tiêu công năng

Tiếp đến là xác định phạm vi cải tạo: giữ lại phần nào, thay thế phần nào. Nguyên tắc bất di bất dịch là không đập phá hệ chịu lực, bởi việc này vừa tốn kém vừa ảnh hưởng đến an toàn công trình. Thay vào đó, House Design tập trung điều chỉnh bố trí công năng, mở rộng ánh sáng, và nâng cấp tiện ích theo đúng nhu cầu thực tế.

Dự toán & cấu trúc ngân sách

Để cải tạo nhà tiết kiệm, ngân sách được chia thành: phần thô khoảng 40%, hoàn thiện 30%, nội thất 20% và 10–15% dự phòng [1]. Cấu trúc này giúp gia chủ dễ dàng kiểm soát dòng tiền, đồng thời so sánh được báo giá từ nhiều nhà thầu khác nhau.

Xin phép cải tạo

Không ít chủ nhà bỏ qua bước xin phép, dẫn đến gián đoạn hoặc bị phạt hành chính. Nếu việc cải tạo ảnh hưởng đến kết cấu, công năng, hoặc mặt ngoài công trình tiếp giáp đường phố, bạn bắt buộc phải xin giấy phép. Hồ sơ gồm đơn, bản vẽ thiết kế, ảnh hiện trạng, giấy tờ quyền sở hữu. Hiệu lực 12 tháng, có thể gia hạn khi cần.[2]

Thi công theo chuỗi ưu tiên

Thứ tự thi công hợp lý sẽ giúp tránh lãng phí. Chuỗi ưu tiên gồm: MEP → gia cố – chống thấm → trần – tường – sàn → lắp đặt thiết bị → nội thất [3]. Trình tự này vừa đảm bảo kỹ thuật, vừa hạn chế đục phá lại.

Nghiệm thu & bàn giao

Cuối cùng là nghiệm thu theo checklist kỹ thuật: điện phải thử tải và đo rò, nước phải test áp, chống thấm phải thử ngâm, hoàn thiện phải đảm bảo độ phẳng và đồng đều. Hồ sơ hoàn công, catalogue vật liệu và chế độ bảo hành – bảo trì cũng được bàn giao minh bạch.

Kinh nghiệm cải tạo nhà cũ tiết kiệm theo từng hạng mục

Kết cấu & chống thấm

Ở nhiều công trình, gia chủ thường lo ngại phải gia cường toàn bộ, dẫn đến chi phí tăng cao. Thực tế, chỉ cần khoanh vùng gia cường ở những điểm kết cấu yếu (dầm nứt, cột rỗng, sàn võng). Với các khu vực ẩm ướt như vệ sinh, sân thượng, cần áp dụng giải pháp chống thấm chuẩn kỹ thuật: phủ màng chống thấm, quét sika latex, hoặc phun hóa chất ngăn mao dẫn [4].

Điện – nước (MEP)

Hệ thống điện – nước chiếm tỷ trọng lớn trong chi phí. Nếu đường ống và dây điện cũ vẫn đạt chuẩn, có thể giữ lại tuyến chính và chỉ thay thế cục bộ. Tủ điện cần bố trí theo tải thực tế, tránh quá tải gây chập cháy. 

Cửa & kính

Chi phí cửa mới thường cao, đặc biệt tại Hà Nội khi phải vận chuyển trong ngõ hẹp. Kinh nghiệm cho thấy, chỉ cần thay ron, bản lề, khóa cho hệ cửa cũ; tận dụng khung cửa còn chắc chắn. Tại những vị trí cần thêm ánh sáng hoặc an toàn, có thể bổ sung kính cường lực hoặc kính dán an toàn. 

Trần – sàn – sơn

• Trần: sử dụng trần thạch cao chống ẩm Vĩnh Tường, phù hợp khí hậu ẩm Hà Nội.
• Sàn: nếu nền cũ còn tốt, chỉ cần lát vinyl hoặc Cemboard giả gỗ trên nền để tiết kiệm 30–40% chi phí so với sàn gỗ tự nhiên.
• Sơn: chọn hệ sơn nội – ngoại thất theo bậc kinh tế, vừa chống nấm mốc, vừa tối ưu ngân sách. Đây là cách để cải tạo nhà đẹp tiết kiệm chi phí nhưng vẫn đảm bảo thẩm mỹ lâu dài.

Bếp – vệ sinh

Nguyên tắc tam giác bếp (bếp – bồn rửa – tủ lạnh) được khuyến nghị để tối ưu công năng [5]. Hạn chế di dời cấp thoát nước vì phát sinh chi phí phá nền và lắp đặt lại. Thiết bị vệ sinh có thể lựa chọn theo 3 bậc ngân sách: cơ bản (Inax), trung (American Standard), cao cấp (Toto). 

Nội thất rời & đóng

Một giải pháp tiết kiệm phổ biến là tái bọc sofa, tận dụng khung tủ và thay cánh gỗ MDF chống ẩm. Gỗ công nghiệp phủ melamine, laminate vừa thẩm mỹ vừa tiết kiệm hơn gỗ tự nhiên. Nội thất module hóa cũng cho phép nâng cấp từng phần, tránh phải đầu tư ồ ạt ban đầu.

Checklist nghiệm thu theo hạng mục

Điện – thử tải theo mạch, đo rò, kiểm tra tiếp địa, tem

Hệ thống điện phải được kiểm tra nghiêm ngặt. Mỗi mạch điện cần thử tải với thiết bị vận hành thực tế, đảm bảo aptomat ngắt đúng tải. Toàn bộ đường dây phải được đo rò rỉ bằng thiết bị chuyên dụng và có hệ thống tiếp địa an toàn. Ngoài ra, các thiết bị như ổ cắm, công tắc, đèn chiếu sáng phải có tem bảo hành và phiếu xuất xưởng để gia chủ yên tâm. 

Nước – thử áp 24 đến 48h, kiểm tra dốc sàn khu ướt, test bẫy mùi

Với hệ thống nước, kỹ sư sẽ tiến hành thử áp lực đường ống trong vòng 24–48 giờ để phát hiện rò rỉ [6]. Khu vực sàn vệ sinh và ban công phải được kiểm tra độ dốc chuẩn, đảm bảo thoát nước nhanh, tránh ứ đọng. Đồng thời, hệ thống bẫy mùi được test để hạn chế mùi hôi quay ngược vào không gian sống. Đây là cách cải tạo nhà tiết kiệm về lâu dài, bởi khắc phục sự cố ngấm nước sau khi hoàn thiện sẽ đội chi phí lên gấp nhiều lần.

Chống thấm – thử ngâm sàn vệ sinh, quan sát chân tường sau 48 – 72h

Khu vực vệ sinh và ban công phải thử ngâm nước liên tục từ 48–72 giờ [4]. Sau thời gian này, kỹ sư quan sát chân tường, vách ngăn để phát hiện hiện tượng thấm ngược. Kiểm tra sớm chống thấm giúp tiết kiệm tới 30–40% chi phí sửa chữa phát sinh sau bàn giao [7].

Hoàn thiện – độ phẳng & độ kín khe, sơn không loang, mạch gạch đồng đều

Nghiệm thu hoàn thiện không chỉ là yếu tố thẩm mỹ mà còn ảnh hưởng đến độ bền. Sàn và trần phải đạt độ phẳng chuẩn, khe ghép kín khít, không hở mạch. Sơn tường không được loang màu, nứt chân chim. Các mạch gạch cần đồng đều, không bị lệch hoặc xước bề mặt. Đây là kinh nghiệm cải tạo sửa chữa nhà mà nhiều gia chủ tại Hà Nội thường bỏ sót khi chỉ nhìn tổng thể mà không kiểm tra chi tiết.

Hồ sơ bàn giao – bản vẽ hoàn công, chứng chỉ vật liệu, lịch bảo trì

Một hồ sơ bàn giao chuẩn bao gồm: bản vẽ hoàn công phản ánh đúng hiện trạng thi công, catalogue – chứng chỉ xuất xứ vật liệu và thiết bị, kèm theo lịch bảo trì định kỳ [8]. Việc này không chỉ tạo sự minh bạch mà còn giúp gia chủ dễ dàng quản lý chất lượng công trình lâu dài.

Rủi ro thường gặp & cách khóa phát sinh

Bóc tách thiếu – sai khối lượng

Nếu bản vẽ và BOQ (Bill of Quantity) không chính xác, việc bóc tách sai khối lượng sẽ dẫn đến phát sinh không kiểm soát. Giải pháp là sử dụng bản vẽ 3D và BOQ chi tiết, đồng thời quy định rõ điều khoản change order trong hợp đồng để kiểm soát thay đổi.

“Đập rồi mới thấy” hư ẩn

Khi phá dỡ, nhiều ngôi nhà cũ lộ ra hư hỏng tiềm ẩn như tường rỗng, thép bị gỉ, ống nước nứt. Đây là rủi ro khó tránh, do đó House Design luôn khuyến nghị dự phòng ngân sách 10–15%. Đồng thời, phải có quy trình chấp thuận biện pháp bổ sung rõ ràng giữa gia chủ và nhà thầu trước khi thực hiện.

Tiến độ chậm

Tiến độ chậm không chỉ làm tăng chi phí nhân công mà còn ảnh hưởng đến kế hoạch sinh hoạt. Để hạn chế, cần có lịch thi công theo tuần, mốc nghiệm thu cụ thể và điều khoản phạt chậm tiến độ trong hợp đồng.

Pháp lý & an toàn

Rất nhiều gia chủ bỏ qua yếu tố pháp lý, dẫn đến tranh chấp hoặc bị đình chỉ. Trước khi thi công, phải thông báo với tổ dân phố hoặc ban quản lý khu phố. Khu vực thi công cần có rào chắn, lưới bảo hộ và quy trình thu gom – vận chuyển phế thải đúng quy định. Điều này vừa tránh rủi ro pháp lý, vừa đảm bảo an toàn cho cộng đồng xung quanh.

Vì sao chọn House Design cho dự án cải tạo tại Hà Nội

House Design không chỉ là một công ty kiến trúc xây dựng và nội thất mà còn là đơn vị đã đồng hành cùng hàng trăm gia chủ tại Hà Nội trong suốt 9 năm qua. Lợi thế của chúng tôi nằm ở:

• Kinh nghiệm thực tế: xử lý đa dạng loại hình nhà phố, nhà tập thể, chung cư cũ, nhà cấp 4.
• Quy trình minh bạch: từ khảo sát – thiết kế – báo giá – thi công – nghiệm thu – bảo hành, mọi bước đều có hồ sơ rõ ràng.
• Đội ngũ chuyên môn: KTS, kỹ sư kết cấu, kỹ sư MEP trực tiếp giám sát từng hạng mục.
• Xưởng sản xuất 800m²: chủ động từ gỗ công nghiệp đến nội thất module hóa, tối ưu chi phí cho khách hàng.
• Đối tác uy tín: An Cường, Hafele, Daikin… đảm bảo chất lượng vật tư và thiết bị.

Chọn House Design đồng nghĩa với việc gia chủ được khóa chi phí ngay từ giai đoạn lập dự toán, hạn chế phát sinh, đồng thời sở hữu một không gian sống mới mẻ, tiện nghi và bền vững.

Kết luận

Một dự án cải tạo nhà cũ thành công không chỉ dừng ở việc làm mới diện mạo, mà còn phải tối ưu công năng, tiết kiệm chi phí và đảm bảo an toàn bền vững. Thông qua quy trình chuẩn và chiến lược tiết kiệm theo hạng mục, House Design giúp gia chủ tại Hà Nội giảm 30–60% chi phí so với xây mới. Nếu bạn đang tìm kiếm một đơn vị thiết kế – thi công cải tạo nhà uy tín, hãy để House Design đồng hành, biến ngôi nhà cũ của bạn thành không gian sống tiện nghi, hiện đại và bền lâu.

 

Tài liệu tham khảo

1. Checkatrade. (n.d.). Cost of renovating a house: Average prices and budgeting guide. Tham khảo ngày 07/09/2025, từ https://www.checkatrade.com/blog/cost-guides/cost-renovating-house/
2. Cổng Dịch vụ công Quốc gia. (n.d.). Thủ tục hành chính: Cấp phép cải tạo, sửa chữa công trình. Tham khảo ngày 07/09/2025, từ https://dichvucong.gov.vn/p/home/dvc-chi-tiet-thu-tuc-hanh-chinh.html?ma_thu_tuc=1.009995
3. Quản lý Chất lượng GXD. (n.d.). Sổ tay thi công – nghiệm thu MEP: Trình tự thi công khối MEP. Tham khảo ngày 07/09/2025, từ https://qlcl.gxd.vn/so-tay/thi-cong-nghiem-thu-mep.html
4. Chống Thấm Miền Nam. (n.d.). Hướng dẫn chống thấm nhà vệ sinh – Quy trình và vật liệu. Tham khảo ngày 07/09/2025, từ https://chongthammiennam.com.vn/chong-tham-nha-ve-sinh/moi-xay/
5. Bep.vn. (n.d.). Thiết kế bếp theo nguyên tắc tam giác công năng. Tham khảo ngày 07/09/2025, từ https://bep.vn/thiet-ke-bep/
6. VESBO Việt Nam. (n.d.). Quy trình thử áp lực đường ống nước theo tiêu chuẩn. Tham khảo ngày 07/09/2025, từ https://vesbovn.com/tin-tuc/quy-trinh-thu-ap-luc-duong-ong-nuoc-theo-tieu-chuan.html
7. Quản lý Chất lượng GXD. (n.d.). Sổ tay thi công – nghiệm thu MEP: Kiểm soát phát sinh và nghiệm thu chống thấm. Tham khảo ngày 07/09/2025, từ https://qlcl.gxd.vn/so-tay/thi-cong-nghiem-thu-mep.html
8. Thư Viện Pháp Luật. (n.d.). Hồ sơ hoàn công công trình xây dựng gồm những gì? Trường hợp nào được miễn hoàn công? Tham khảo ngày 07/09/2025, từ https://thuvienphapluat.vn/banan/tin-tuc/ho-so-hoan-cong-cong-trinh-xay-dung-moi-nhat-gom-nhung-gi-truong-hop-nao-duoc-mien-hoan-cong-16126?rel=ban_an_chitietvb