Cải tạo nhà cũ thành mới đang là giải pháp được nhiều gia chủ lựa chọn khi muốn nâng cấp không gian sống mà không phải phá dỡ toàn bộ. Khác với việc sửa chữa nhỏ, cải tạo thường bao gồm thay đổi công năng, bố trí lại mặt bằng, xử lý hệ thống điện nước và tối ưu ánh sáng để phù hợp nhu cầu hiện đại. Tuy nhiên, quá trình này tiềm ẩn nhiều khó khăn về thủ tục pháp lý, ngân sách phát sinh và kết cấu ẩn.

Cải tạo nhà là gì? Khác gì sửa chữa và xây mới?

Khái niệm cải tạo nhà, sửa chữa và xây mới

Cải tạo nhà là gì?

• Cải tạo nhà là quá trình thay đổi công năng, bố cục mặt bằng và/hoặc can thiệp kết cấu nhằm tối ưu không gian, ánh sáng, tiện nghi; đôi khi bao gồm cả việc thay đổi mặt đứng.
• Đặc điểm:
  
  • Giữ lại phần khung/kết cấu chính còn đảm bảo an toàn.
  • Có thể nâng tầng, mở rộng phòng, thay đổi hệ thống MEP (điện, nước, thông gió).
    
  • Mục tiêu: nâng cao giá trị sử dụng và thẩm mỹ, tiết kiệm hơn so với xây mới.
• Ví dụ: Cải tạo nhà phố cũ thêm giếng trời lấy sáng, nâng tầng cho nhà cấp 4, hoặc tối ưu công năng cho chung cư cũ.

Sửa chữa nhà là gì?

• Sửa chữa nhà là việc khắc phục hư hỏng nhỏ, không làm thay đổi công năng hay kết cấu.
• Đặc điểm:
  • Mang tính chất duy trì, bảo trì.
  • Bao gồm: vá tường nứt, thay gạch lát, sơn mới, sửa mái dột, thay thiết bị điện nước.
  • Không cần xin phép xây dựng nếu không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực hoặc mặt tiền.
• Mục tiêu: duy trì sự an toàn, cải thiện tiện nghi, kéo dài tuổi thọ cho ngôi nhà.

 Xây mới nhà là gì?

• Xây mới là phá dỡ hoàn toàn công trình cũ và xây dựng lại từ đầu theo thiết kế mới.
• Đặc điểm:
  • Áp dụng khi nhà đã xuống cấp nặng (móng yếu, tường nứt nghiêm trọng, cột bị ăn mòn).
  • Chi phí cải tạo gần bằng hoặc cao hơn chi phí xây mới.
  • Hướng tới tuổi thọ công trình dài hạn (25-30 năm trở lên).
• Ví dụ: Nhà cấp 4 đã hỏng nặng, gia chủ muốn xây lại thành nhà phố 2-3 tầng khang trang.

Khi nào nên cải tạo?

Kết cấu còn tốt, không có dấu hiệu lún – nứt nghiêm trọng; nhu cầu chủ yếu là tối ưu công năng/ánh sáng, bố trí lại phòng, cải thiện lưu thông khí và ánh sáng tự nhiên (ví dụ cải tạo nhà phố cũ, cải tạo nhà cấp 4, cải tạo chung cư cũ). Mặt đứng cần làm mới nhưng vẫn có thể giữ khung chịu lực hiện hữu.

Khi nào nên xây mới?

Công trình xuống cấp nặng, kết cấu chịu lực mất an toàn; tổng chi phí cải tạo xấp xỉ hoặc vượt chi phí xây mới; thời hạn sử dụng sau cải tạo ngắn. Luật Việt Nam cũng lưu ý nhiều hạng mục cải tạo can thiệp kết cấu/đổi công năng phải xin phép, khi đánh giá thấy không hiệu quả/không đảm bảo an toàn thì nên lựa chọn xây mới để đảm bảo tuổi thọ dài hạn

Cải tạo nhà cũ thành mới có khó không?

Khó hơn xây mới về mặt quản trị rủi ro: rủi ro kết cấu ẩn, thủ tục pháp lý (xin phép khi đổi công năng/kết cấu/mặt tiền), hệ thống MEP (điện-nước) lỗi thời, chi phí phát sinh khi mở trần – đục tường. Tuy nhiên, không quá khó nếu chuẩn bị tốt hồ sơ hiện trạng, khảo sát kỹ thuật chuyên sâu và chọn mô hình Design-Build trọn gói để hợp nhất thiết kế – dự toán – thi công trong một đầu mối. 

Từ góc nhìn quản trị dự án, đúng là “sửa nhà khó hơn”, thậm chí “sửa nhà khó hơn việc xây nhà gấp nhiều lần” nếu thiếu khảo sát và kiểm soát thay đổi. Ngược lại, với thiết kế chuẩn, khảo sát chuẩn và một hợp đồng – một đầu mối, rủi ro được định danh sớm và khóa phát sinh ngay từ đầu.

07 nhóm khó khăn lớn khi cải tạo nhà ở

Thủ tục pháp lý & giấy phép

Theo quy định hiện hành, việc cải tạo nhà ở bắt buộc xin giấy phép nếu có: thay đổi kết cấu chịu lực, thay đổi công năng sử dụng (ví dụ chuyển nhà ở thành văn phòng hoặc cửa hàng), hoặc cải tạo mặt tiền tiếp giáp đường phố [1]

Hồ sơ thường bao gồm: đơn xin cấp phép, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, bản vẽ hiện trạng và phương án cải tạo, kèm ảnh chụp hiện trạng [2]. Thời gian xử lý trung bình 15-30 ngày, tuy nhiên một số địa phương đã số hóa hồ sơ, giúp rút ngắn còn khoảng 10 ngày.

Ngân sách & dự toán (phát sinh 20-40%)

Một trong những khó khăn phổ biến khi cải tạo nhà cũ thành nhà mới là ngân sách thực tế luôn vượt dự toán ban đầu. Chi phí có thể phát sinh thêm 20-40% do kết cấu ẩn, vật liệu phi chuẩn hay thay đổi thiết kế.

Để khóa chi phí gia chủ nên yêu cầu đơn vị thi công tiến hành khảo sát hiện trạng chi tiết, lập BOQ (bảng tiên lượng dự toán) minh bạch, kèm điều khoản VO (Variation Order) để kiểm soát phát sinh. Khuyến nghị gia chủ dự phòng tối thiểu 30% chi phí.

Kết cấu ẩn & tiêu chuẩn an toàn

Một căn nhà đã sử dụng lâu năm thường tồn tại những khiếm khuyết kết cấu ẩn mà mắt thường khó nhận ra: nứt lún, dầm gỗ mối mọt, bê tông suy giảm cường độ. Nếu không phát hiện sớm, quá trình đục phá có thể gây nguy hiểm hoặc phát sinh chi phí gia cố lớn. Những vấn đề ẩn sâu như nấm mốc, mối mọt, thép ăn mòn thường khiến gia chủ tốn thêm 15-25% ngân sách [3].

Gia chủ nên yêu cầu bên thi công thực hiện khảo sát chuyên sâu, khoan lõi bê tông, quét scan kết cấu để phát hiện rủi ro trước khi thi công. Đồng thời, áp dụng giải pháp gia cường bằng sợi carbon, thép hộp hoặc đổ bê tông tăng cường tùy vị trí.

Hệ thống điện – nước (MEP) lỗi thời

Phần lớn các căn nhà xây dựng trước năm 2000 có hệ thống MEP (Mechanical – Electrical – Plumbing) không đạt tiêu chuẩn hiện hành: dây dẫn không có tiếp địa, ống kẽm dễ rỉ, tủ cầu chì quá tải. Cải tạo MEP thường chiếm 30% ngân sách vì phải thay mới toàn bộ để đảm bảo an toàn lâu dài [4].

Vậy nên khi cải tạo hãy luôn yêu cầu bên thi công thiết kế hệ thống điện nước theo chuẩn IEC và TCVN, lắp đặt thiết bị chống giật ELCB, thực hiện thử áp lực nước và đo cách điện trước khi bàn giao.

Vật liệu, kích thước phi chuẩn & chất thải xây dựng

Khi cải tạo nhà phố cũ hay chung cư cũ, gia chủ thường gặp khó trong việc tìm vật liệu tương thích. Các cửa gỗ, khung thép, gạch lát thường có kích thước không còn phổ biến. Việc đặt gia công riêng làm tăng chi phí 10-15% so với vật liệu tiêu chuẩn..

House Design thường tư vấn vật liệu thay thế có kích thước chuẩn, đảm bảo thẩm mỹ – công năng nhưng chi phí hợp lý. Đồng thời, bố trí thầu phụ chuyên trách vận chuyển – xử lý phế thải, có biên bản bàn giao môi trường.

An toàn lao động & ảnh hưởng lân cận

Công trình cải tạo nhà ở thường nằm giữa khu dân cư đông đúc, do đó vấn đề bụi, tiếng ồn, rung chấn ảnh hưởng lớn đến hàng xóm. Ngoài ra, nguy cơ tai nạn lao động cũng cao hơn do không gian chật hẹp.

Vậy nên hãy luôn triển khai biện pháp HSE (Health – Safety – Environment) đầy đủ: che chắn lưới bảo hộ, quy định giờ làm việc phù hợp, cấp bảo hộ lao động, ký cam kết an toàn với nhân công. Song song, thông báo trước cho hàng xóm để hạn chế khiếu nại.

Khu vực bảo tồn/di sản – ràng buộc mặt đứng

Một số ngôi nhà nằm trong khu phố cổ hoặc khu bảo tồn kiến trúc sẽ bị hạn chế cải tạo. Gia chủ chỉ được phép sơn lại màu gốc, thay cửa theo mẫu có sẵn, không được tự ý thay đổi mặt đứng. Thủ tục có thể mất 60-90 ngày vì phải qua Hội đồng Di sản thẩm định.

Để giải quyết vấn đề này, gia chủ có thể: phối hợp với cơ quan quản lý di sản để xin phép; đề xuất giải pháp cải tạo nội thất, chiếu sáng, công năng bên trong thay vì thay đổi mặt ngoài, vừa giữ nguyên giá trị lịch sử vừa nâng cao tiện nghi.

Vì sao chọn House Design cho dự án cải tạo?

Design-Build trọn gói

• Một đầu mối – một hợp đồng: thống nhất mục tiêu thiết kế, kiểm soát chất lượng/tiến độ/chi phí; giảm “độ vênh” giữa bản vẽ và thi công.
• Chu trình khép kín: khảo sát hiện trạng → concept → hồ sơ kỹ thuật → BOQ/dự toán → xin phép → thi công → nghiệm thu – bàn giao – bảo hành.

Kinh nghiệm thực chiến 9 năm

• Đội ngũ KTS, KS chuyên sâu cải tạo nhà phố/chung cư/biệt thự, am hiểu xử lý kết cấu ẩn, thông gió – chiếu sáng, tiêu chuẩn MEP và vật liệu thay thế tương thích.
• Cải tạo tốt cho các ngữ cảnh nhạy: cải tạo nhà phố cũ mặt tiền hẹp, nhà cấp 4 nâng tầng nhẹ, chung cư cũ tối ưu công năng – ánh sáng.

Quy trình minh bạch

• BOQ chi tiết theo hạng mục, mã vật tư rõ ràng; điều khoản thay đổi (VO) minh bạch để kiểm soát phát sinh.
• Lịch nghiệm thu theo mốc; nhật ký thi công số cập nhật vật tư – nhân công – an toàn; bảo hành rõ ràng cho kết cấu, hoàn thiện, MEP.

An toàn & tuân thủ

• Biện pháp HSE đầy đủ: che chắn, chống bụi-ồn, an toàn điện, an toàn làm việc trên cao.
• Giờ thi công phù hợp khu dân cư, thông báo lân cận trước các mốc ồn/rung.
• Quản lý phế thải theo quy định địa phương: phân loại, vận chuyển – xử lý có chứng từ bàn giao.

Kết luận

Tóm lại, việc cải tạo nhà cũ thành mới có thể khó khăn hơn xây mới về quản trị rủi ro, nhưng hoàn toàn khả thi nếu có kế hoạch chi tiết và lựa chọn đúng đơn vị thi công. Với mô hình Design–Build trọn gói, đội ngũ KTS – KS của House Design cam kết kiểm soát chất lượng, tiến độ và chi phí minh bạch, đồng thời tuân thủ các quy định pháp lý và tiêu chuẩn an toàn.

Tài liệu tham khảo

1. Thư Viện Pháp Luật. (2024). Hướng dẫn thủ tục xin cấp giấy phép sửa chữa nhà ở mới nhất năm 2024. Truy cập từ https://thuvienphapluat.vn/hoi-dap-phap-luat/83A1423-hd-thu-tuc-xin-cap-giay-phep-sua-chua-nha-o-moi-nhat-nam-2024.html(Tham khảongày 31 tháng 8 năm 2025).
2. Thư Viện Pháp Luật. (2024). Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép sửa chữa – cải tạo nhà ở. Truy cập từ https://thuvienphapluat.vn/chinh-sach-phap-luat-moi/vn/ho-tro-phap-luat/tu-van-phap-luat/46927/ho-so-de-nghi-cap-giay-phep-sua-chua-cai-tao-nha-o(Tham khảo ngày 31 tháng 8 năm 2025).
3. Builder Boy. (2023). The Pros and Cons of Renovating an Old House. Truy cập từ https://builderboy.com/the-pros-and-cons-of-renovating-an-old-house/ (Tham khảo ngày 31 tháng 8 năm 2025).
4. Easy Renovation. (2024). Renovating Old House. Truy cập từ https://easyrenovation.ca/renovating-old-house/ (Tham khảo ngày 31 tháng 8 năm 2025)