Hiện nay, nhu cầu cải tạo, nâng cấp và sửa chữa nhà ở ngày càng tăng cao. Tuy nhiên, một trong những vấn đề thường khiến chủ nhà băn khoăn là: sửa chữa nhà có cần xin giấy phép hay không? Câu trả lời là tùy trường hợp! Thủ tục cấp giấy phép xin sửa chữa nhà ở 2025 đã có những cập nhật quan trọng theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP và Luật Xây dựng sửa đổi 2020. Bài viết này, Công Ty Kiến Trúc Xây Dựng Và Nội Thất House Design, sẽ giúp bạn hiểu rõ từng trường hợp phải xin phép, từng loại hồ sơ cần chuẩn bị cũng như quy trình thực hiện để tránh vi phạm hành chính và đảm bảo quá trình thi công an toàn, đúng luật.
Khi nào phải xin giấy phép xin sửa chữa nhà? Khi nào được miễn?
Việc xin giấy phép sửa chữa nhà không phải lúc nào cũng bắt buộc. Theo Điều 89 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 [1], có thể phân loại như sau:
Các trường hợp phải xin phép:
- Thay đổi kết cấu chịu lực: lý do xin sửa nhà bao gồm việc cắt đục, bổ sung các hạng mục móng, cột, dầm, sàn, mái – những bộ phận quyết định đến độ an toàn công trình.
- Thay đổi công năng sử dụng: ví dụ chuyển đổi không gian ở thành văn phòng, cửa hàng kinh doanh, hoặc cải tạo lại toàn bộ tầng để cho thuê.
- Thay đổi mặt ngoài công trình tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc: như mở rộng cửa sổ, thay đổi kích thước cửa chính, làm mái che, ban công, hoặc ốp lại mặt đứng.
Các trường hợp được miễn phép:
- Sửa chữa bên trong không ảnh hưởng đến kết cấu, công năng: như sơn tường, thay gạch nền, cải tạo hệ thống điện nước, thay thiết bị vệ sinh, dán giấy dán tường.
- Cải tạo mặt ngoài không giáp đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, miễn là không làm thay đổi công năng và vẫn tuân thủ an toàn phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường.
Thủ tục theo từng loại nhà ở năm 2025
Xin giấy phép sửa chữa nhà ở riêng lẻ
Đối với nhà ở riêng lẻ, quy định pháp luật đã phân định rõ thẩm quyền, hồ sơ và thời hạn giải quyết. Theo Điều 103 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 [1], UBND cấp huyện là cơ quan trực tiếp cấp giấy phép xây dựng, bao gồm cả giấy phép xin sửa chữa nhà.
- Thẩm quyền: UBND cấp huyện.
- Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày làm việc tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ [2].
- Hồ sơ cần thiết:
- Đơn đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 175/2024/NĐ-CP [3].
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất/nhà.
- Bản vẽ hiện trạng, ảnh chụp công trình.
- Hồ sơ thiết kế sửa chữa phù hợp quy định kỹ thuật.
Xin giấy phép sửa chữa nhà cấp 4
Nhà cấp IV là loại hình phổ biến, nhưng thủ tục xin phép sửa chữa có sự khác biệt giữa đô thị và nông thôn:
- Tại đô thị: Hầu hết các hạng mục thay đổi kết cấu (cột, sàn, mái) hoặc thay đổi mặt ngoài tiếp giáp đường đều phải xin giấy phép. Điều này nhằm đảm bảo an toàn kết cấu và quản lý kiến trúc đô thị.
- Tại nông thôn: Có thể được miễn phép nếu công trình nằm ngoài quy hoạch đô thị, không thuộc khu bảo tồn, di tích và không tác động đến kết cấu chịu lực [1].
Dù ở đô thị hay nông thôn, cơ quan quản lý vẫn có thể tiến hành kiểm tra thực địa, do đó gia chủ cần lưu giữ hồ sơ thiết kế cải tạo để chứng minh.
Xin giấy phép sửa chữa chung cư, căn hộ
Đối với căn hộ chung cư, việc sửa chữa còn chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Chủ sở hữu không được tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc xâm phạm phần sở hữu chung.
- Phải xin phép: khi cải tạo làm thay đổi công năng căn hộ hoặc thay đổi mặt ngoài thuộc diện quản lý kiến trúc đô thị.
- Bước bổ sung: Trước khi nộp hồ sơ xin phép tại UBND, chủ hộ cần thông báo và xin chấp thuận Ban quản trị tòa nhà hoặc đơn vị vận hành để đảm bảo tuân thủ nội quy.
Nhà/căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước
Với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, thủ tục có điểm khác biệt so với công trình tư nhân. Theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP và hướng dẫn tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP, ngoài quy trình theo Luật Xây dựng, còn có bước bắt buộc phải xin chấp thuận của đơn vị quản lý nhà ở Nhà nước trước khi nộp hồ sơ xin giấy phép [4].
- Hồ sơ cần bổ sung:
- Đơn đề nghị sửa chữa.
- Hợp đồng thuê hoặc quyết định bố trí nhà ở.
- Giấy tờ nhân thân (CMND/CCCD, hộ khẩu).
- Ảnh hiện trạng công trình.
Quy trình xin giấy phép sửa chữa nhà ở (6 bước)
Theo Điều 102 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và quy trình công bố trên Cổng Dịch vụ công Quốc gia [1], thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà ở năm 2025 có thể tóm lược thành 6 bước sau:
- Khảo sát hiện trạng & thiết kế phương án cải tạo: đảm bảo giải pháp phù hợp quy hoạch, an toàn kết cấu và tối ưu công năng.
- Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ: gồm Đơn Mẫu số 01, giấy tờ quyền sử dụng, bản vẽ hiện trạng, ảnh hiện trạng, hồ sơ thiết kế.
- Nộp hồ sơ: trực tuyến qua Cổng DVCQG hoặc trực tiếp tại UBND cấp huyện.
- Thẩm định hồ sơ & kiểm tra thực địa: trong vòng 7 ngày làm việc kể từ khi tiếp nhận.
- Lấy ý kiến các cơ quan liên quan: tối đa 12 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ.
- Nhận kết quả: không quá 15 ngày cho nhà ở riêng lẻ và 30 ngày cho công trình khác.
Quy trình xin giấy phép sửa nhà này là chuẩn mực cho mọi trường hợp thuộc diện phải xin phép. Để rút ngắn thời gian xử lý và tránh bị trả hồ sơ, chủ đầu tư nên lựa chọn dịch vụ xin phép xây dựng trọn gói từ House Design, đảm bảo hồ sơ hợp lệ ngay từ lần nộp đầu tiên.
Hồ sơ cần chuẩn bị xin giấy phép xin sửa chữa nhà (Checklist 2025)
Để đảm bảo thủ tục cấp giấy phép xin sửa chữa nhà diễn ra nhanh chóng, gia chủ cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và đúng mẫu. Theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP và hướng dẫn trên Cổng Dịch vụ công Quốc gia [2], hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo công trình (Mẫu số 01 – Phụ lục II Nghị định 175/2024/NĐ-CP) [3].
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp của công trình, nhà ở (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà).
- Bản vẽ hiện trạng và ảnh chụp công trình (10x15cm), thể hiện rõ hạng mục dự kiến cải tạo.
- Hồ sơ thiết kế chi tiết phù hợp quy mô công trình và quy hoạch xây dựng.
- Văn bản chấp thuận từ cơ quan quản lý chuyên ngành trong trường hợp công trình là di tích lịch sử, tài sản công hoặc nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ xin giấy phép xây dựng không chỉ giúp tiết kiệm thời gian mà còn hạn chế nguy cơ bị trả hồ sơ để bổ sung.
Lệ phí và thời hạn giải quyết thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà ở
Một trong những yếu tố quan trọng khi xin giấy phép xin sửa chữa nhà là nắm rõ mức lệ phí và thời hạn xử lý. Theo quy định của Hội đồng nhân dân từng địa phương, lệ phí có sự khác nhau, nhưng phổ biến nhất hiện nay:
- Hà Nội và TP.HCM: 75.000 đồng/giấy phép đối với nhà ở riêng lẻ; 150.000 đồng/giấy phép đối với công trình khác [3].
- Thời hạn giải quyết:
- Tối đa 15 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ.
- Tối đa 30 ngày làm việc đối với các công trình còn lại.
Các mốc thời gian này được quy định rõ trong [1].
Kết luận
Năm 2025, đa số hoạt động sửa chữa nhà ở có liên quan đến kết cấu chịu lực, thay đổi công năng hoặc thay đổi mặt ngoài giáp đường đô thị đều cần phải xin giấy phép xây dựng. Trong khi đó, các hạng mục nội thất hoặc cải tạo nhỏ có thể được miễn, nhưng vẫn cần lưu hồ sơ để xuất trình khi cơ quan chức năng kiểm tra.
Với kinh nghiệm hơn 9 năm trong ngành, House Design cam kết mang đến giải pháp toàn diện: từ khâu khảo sát, thiết kế, chuẩn bị hồ sơ pháp lý cho tới triển khai thi công. Chúng tôi đồng hành cùng khách hàng trong dịch vụ xin giấy phép sửa chữa nhà để đảm bảo thủ tục hợp pháp, tiết kiệm thời gian và chi phí.
FAQ – Câu hỏi thường gặp về giấy phép xin sửa chữa nhà
Sửa nội thất thuần túy có cần xin phép không?
Không. Nếu chỉ sơn sửa, lát nền, thay thiết bị nội thất và không tác động đến kết cấu chịu lực, công năng, bạn không cần xin giấy phép. [1].
Thủ tục xin phép sửa chữa nhà cấp 4 ở nông thôn khác gì đô thị?
Ở nông thôn, nhà cấp IV có thể được miễn giấy phép nếu không nằm trong khu quy hoạch và không thay đổi kết cấu. Trong khi đó, tại đô thị, hầu hết thay đổi mặt ngoài giáp đường hoặc kết cấu đều cần xin phép. Thông tin này được giải thích rõ trong [5].
Xin phép trực tuyến trên Cổng DVCQG có phức tạp không?
Thủ tục nộp hồ sơ trực tuyến hiện khá thuận tiện. Chủ đầu tư chỉ cần đăng ký tài khoản, nộp hồ sơ điện tử và theo dõi tiến độ giải quyết trực tuyến trên [2].
Nếu hồ sơ thiếu bản vẽ hiện trạng thì có bị trả lại không?
Có. Cơ quan cấp phép có quyền yêu cầu bổ sung hoặc trả hồ sơ nếu không đủ thành phần. Do đó, bản vẽ hiện trạng luôn là tài liệu bắt buộc trong thủ tục hành chính xây dựng.
Thời hạn 15 ngày xin giấy phép sửa chữa nhà cấp 4 được tính từ lúc nào?
Thời hạn này được tính kể từ khi cơ quan có thẩm quyền xác nhận đã nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không phải từ ngày nộp hồ sơ ban đầu. Đây là điểm nhiều gia chủ thường nhầm lẫn.
Tài liệu tham khảo
- Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. (2020). Luật số 62/2020/QH14 – Luật Xây dựng sửa đổi. Hà Nội: Văn phòng Quốc hội. Truy cập tại: https://luatvietnam.vn/xay-dung/luat-xay-dung-sua-doi-nam-2020-186269-d1.html
- Cổng Dịch vụ công Quốc gia. (2025). Thủ tục hành chính: Cấp giấy phép xây dựng, sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ. Truy cập tại: https://dichvucong.gov.vn/p/home/dvc-chi-tiet-thu-tuc-hanh-chinh.html?ma_thu_tuc=1.007266
- Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam. (2024). Nghị định số 175/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng. Hà Nội: Chính phủ. Truy cập tại: https://thuvienphapluat.vn/hoi-dap-phap-luat/83A1423-hd-thu-tuc-xin-cap-giay-phep-sua-chua-nha-o-moi-nhat-nam-2024.html
- Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam. (2015). Nghị định số 99/2015/NĐ-CP – Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Hà Nội: Chính phủ. Truy cập tại: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-99-2015-ND-CP-huong-dan-Luat-Nha-o-294439.aspx
- Thư viện Pháp luật. (2025). Trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà ở nào được miễn giấy phép xây dựng? Truy cập tại: https://thuvienphapluat.vn/chinh-sach-phap-luat-moi/vn/ho-tro-phap-luat/tu-van-phap-luat/63010/truong-hop-sua-chua-cai-tao-nha-o-nao-duoc-mien-giay-phep-xay-dung
