Trong bối cảnh đô thị Hà Nội ngày càng chật hẹp, những ngôi nhà cấp 4 trong ngõ nhỏ bộc lộ nhiều hạn chế về diện tích, ánh sáng và công năng. Nhu cầu sửa nhà cấp 4 có gác lửng trở thành xu hướng tối ưu – vừa mở rộng không gian, vừa tiết kiệm chi phí so với xây mới. Dự án cải tạo nhà cấp 4 có gác lửng 30m² tại quận Cầu Giấy là minh chứng rõ ràng: dưới bàn tay của Kiến trúc Xây dựng & Nội thất House Design, ngôi nhà cũ đã “tái sinh” thành không gian sống hiện đại, tiện nghi và tràn ngập ánh sáng tự nhiên.
Hiện trạng trước và sau khi sửa chữa nhà cấp 4 có gác lửng Hà Nội
Phòng khách
Trước cải tạo:
Không gian chật, trần thấp, ánh sáng yếu. Sàn gạch cũ và cách bố trí đồ rời rạc khiến phòng khách luôn trong trạng thái “đầy nhưng không ấm”, bước vào có cảm giác bí và thiếu điểm nhấn.
Sau cải tạo:
Phòng khách được tái thiết kế thành không gian mở liên thông với bếp. Tông màu sáng – be – trắng giúp ánh sáng tự nhiên phản xạ tốt hơn, tạo cảm giác cao và thoáng. Bố cục gọn gàng, đồ nội thất ẩn vào tường giúp tầm nhìn rộng, đồng thời mang lại sự ấm cúng vừa đủ cho sinh hoạt gia đình.
Phòng bếp – ăn
Trước cải tạo:
Khu bếp nhỏ, tường cũ ám khói, gần như không có chỗ để vừa nấu vừa ăn. Mùi thức ăn lan khắp nhà vì không gian bí và thiếu thông gió.
Sau cải tạo:
Sau cải tạo, khu bếp – ăn trở thành không gian chức năng thông minh. Bố cục được mở rộng, ánh sáng nhân tạo và tự nhiên được kết hợp hài hòa, tạo cảm giác sạch và sáng như căn hộ mới. Bàn ăn nhỏ gọn đặt gần cửa sổ, bếp ngăn nắp, thoáng và dễ di chuyển.
Phòng ngủ
Trước cải tạo:
Không gian nghỉ ngơi bị gò bó, thiếu sáng, thiếu riêng tư. Đồ đạc cồng kềnh, màu sắc nặng khiến căn phòng nhỏ càng thêm bức bối.
Sau cải tạo:
Phòng ngủ mới được bố trí lại hợp lý trên gác lửng. Ánh sáng dịu, gam màu trung tính, các chi tiết được tiết giản tối đa để người ở cảm nhận được sự thư giãn. Mọi thứ vừa đủ, cân bằng giữa riêng tư và ấm cúng.
Tổng thể trước – sau
Trước cải tạo, ngôi nhà là tổ hợp của những không gian “chỉ vừa đủ tồn tại” – chật, thiếu sáng, thiếu tiện nghi và không có cảm xúc. Sau cải tạo, cùng một diện tích 30m² ấy được “mở” ra bằng ánh sáng, bố cục và tỷ lệ mới. Mỗi khu vực đều có mục đích rõ ràng, lưu thông hợp lý và cảm giác sống khác hẳn: rộng, thoáng, sạch và ấm.
Nếu ví căn nhà cũ là một “hộp bê tông tạm bợ”, thì phiên bản sau cải tạo là một “tổ ấm thật sự” – nơi mọi mét vuông đều có giá trị. Đó là điều mà House Design luôn hướng tới: không chỉ sửa một ngôi nhà, mà là khôi phục lại trải nghiệm sống bên trong nó.
Quy trình cải tạo nhà cấp 4 có gác lửng của House Design
Bước 1. Tiếp nhận & tư vấn
Mọi dự án cải tạo của House Design bắt đầu từ việc lắng nghe và thấu hiểu. KTS và kỹ sư phân tích chi tiết nhu cầu sử dụng, thói quen sinh hoạt, ngân sách đầu tư và phong cách thẩm mỹ mà gia chủ hướng đến.
Từ đó, nhóm chuyên môn đề xuất phương án cải tạo nhà cấp 4 có gác lửng phù hợp nhất, cân bằng giữa chi phí – công năng – tính bền vững.
Bước 2. Khảo sát hiện trạng & đo đạc kỹ thuật
Bước khảo sát là nền tảng kỹ thuật quan trọng nhất trong toàn bộ quy trình. Kỹ sư kết cấu của House Design tiến hành đo đạc thực tế tường, sàn, mái, độ cao thông thủy, tải trọng chịu lực và hệ thống điện – nước (MEP).
Từ dữ liệu này, đội ngũ chuyên môn đưa ra phương án kết cấu gác lửng bê tông nhẹ hoặc khung thép hộp, tối ưu trọng lượng và an toàn cho nhà trong ngõ nhỏ. Khảo sát cũng giúp xác định hướng sáng, hướng gió, vị trí cầu thang và giếng trời hợp lý – những yếu tố quyết định đến chất lượng không gian sống.
Bước 3. Thiết kế 2D/3D & hồ sơ kỹ thuật thi công
Sau khảo sát, nhóm thiết kế lên mặt bằng công năng 2D, thể hiện rõ luồng di chuyển, khu sinh hoạt, khu nghỉ ngơi và thông gió. Tiếp theo, phối cảnh 3D chân thực được dựng để gia chủ hình dung tổng thể: màu sắc, ánh sáng, vật liệu, phong cách nội thất.
Song song, hồ sơ kỹ thuật thi công (KTTC) được hoàn thiện, gồm bản vẽ chi tiết trần – sàn – vách – hệ MEP.
Bước 4. Bóc tách dự toán
House Design luôn được đánh giá cao nhờ năng lực bóc tách dự toán chi tiết cho từng hạng mục: phá dỡ, xây – trát, chống thấm, trần thạch cao, sơn bả, ốp lát, điện nước và nội thất.
Bảng dự toán thể hiện rõ đơn giá nhân công – vật tư – vật liệu chính hãng, giúp chủ nhà nắm rõ chi phí trước khi thi công. Mọi điều chỉnh đều được thống nhất và ký xác nhận để đảm bảo tính minh bạch và cam kết không phát sinh.
Bước 5. Thi công & giám sát từng công đoạn
Thi công là giai đoạn đòi hỏi tính kỷ luật và tuân thủ kỹ thuật cao. Tại House Design, công trình được chia thành các mốc nghiệm thu rõ ràng: phần ẩn – phần thô – hoàn thiện. Kỹ sư giám sát trực tiếp tại hiện trường theo checklist nội bộ, đảm bảo từng chi tiết đúng bản vẽ và tiêu chuẩn vật liệu (trần thạch cao Vĩnh Tường, sơn Dulux, sàn gỗ cốt xanh, Picomat…).
Bước 6. Bàn giao & bảo hành
Khi hoàn thiện, công trình được vệ sinh công nghiệp toàn bộ, kiểm tra vận hành hệ thống điện – nước – chống thấm. Khách hàng nhận bản vẽ hoàn công (As-built), biên bản nghiệm thu từng hạng mục và hướng dẫn bảo trì. Chính sách bảo hành dài hạn theo từng hạng mục giúp chủ nhà yên tâm vận hành. Đội ngũ hậu mãi House Design luôn phản hồi nhanh chóng, hỗ trợ tận nơi khi có yêu cầu.
Báo giá cải tạo nhà cấp 4 có gác lửng tại House Design
Hạng mục phá dỡ
| STT | Nội dung công việc | Đơn vị | Đơn giá (VNĐ) Nhân công |
| 1 | Phá dỡ tường 110 | m2 | 180,000 |
| 2 | Phá dỡ tường 220 | m2 | 300,000 |
| 3 | Phá dỡ bê tông | m2 | 550,000 |
| 4 | Đục gạch ốp tường | m2 | 80,000 |
| 5 | Đục vữa trát tường | m2 | 80,000 |
| 6 | Phá dỡ trần thạch cao | m2 | 50,000 |
| 7 | Tháo dỡ sàn gỗ | m2 | 50,000 |
| 8 | Vận chuyển trạc thải ra khỏi công trình | Xe 3m3 | 800,000 |
Hạng mục xây, trát
| STT | Nội dung công việc | Đơn vị | Đơn giá (VNĐ) Nhân công |
| 1 | Xây tường 110 gạch ống | m2 | 400,000 |
| 2 | Xây tường 220 gạch ống | m2 | 550,000 |
| 3 | Xây tường 110 gạch đặc | m2 | 420,000 |
| 4 | Xây tường 220 gạch ống | m2 | 575,000 |
| 5 | Trát tường trong nhà (2 lớp) | m2 | 230,000 |
| 6 | Trát tường ngoài nhà | m2 | 250,000 |
| 7 | Trát trần | m2 | 250,000 |
| 8 | Trát cạnh cửa tường 110 | md | 150,000 |
Hạng mục ốp lát, chống thấm
| STT | Nội dung công việc | Đơn vị | Đơn giá (VNĐ) Nhân công |
| 1 | Cán nền vữa mác 75, dày 3-5cm | m2 | 200,000 |
| 2 | Lát sàn gạch 600×600 + ốp tường gạch 300×600 (bao gồm cả gạch xương granite) | m2 | 560,000 |
| 3 | Ốp len chân tường cao 10cm | md | 150,000 |
| 4 | Chống thấm nhà vệ sinh và cổ ống | gói | 2,000,000 – 3,000,000 |
Hạng mục sơn bả
| STT | Nội dung công việc | Đơn vị | Đơn giá (VNĐ) Nhân công & vật tư |
| 1 | Sơn tường trong nhà Dulux 1 lớp lót, 2 lớp màu | m2 | 75,000 |
| 2 | Sơn tường ngoài nhà Dulux Weathershied, 1 lớp lót, 2 lớp màu | m2 | 120,000 |
| 3 | Bả tường trần | m2 | 65,000 |
| 4 | Sơn chống thấm ngoài nhà 2 lớp | m2 | 110,000 |
Hạng mục trần vách thạch cao
| STT | Nội dung công việc | Đơn vị | Đơn giá (VNĐ) Nhân công & vật tư |
| 1 | Trần thạch cao khung xương Vĩnh Tường, tấm Vĩnh Tường không chống ẩm | m2 | 230,000 |
| 2 | Trần thạch cao khung xương Vĩnh Tường, tấm Vĩnh Tường chống ẩm | m2 | 270,000 |
| 3 | Trần thạch cao khung xương Hà Nội, tấm Vĩnh Tường chống ẩm | m2 | 260,000 |
| 4 | Vách thạch cao 2 mặt | m2 | 350,000 – 500,000 |
Hạng mục sàn gỗ, sàn nhựa
| STT | Nội dung công việc | Đơn vị | Đơn giá (VNĐ) Nhân công & vật tư |
| 1 | Sàn gỗ 12mm cốt xanh chống ẩm (bao gồm cả phụ kiện xốp, len chân tường, nẹp, keo) | m2 | 400,000 |
| 2 | Sàn nhựa 6mm (bao gồm cả phụ kiện xốp, len chân tường, nẹp, keo) | m2 | 550,000 |
Hạng mục điện nước
| STT | Nội dung công việc | Đơn vị | Đơn giá (VNĐ) Nhân công & vật tư |
| 1 | Nhân công đi lại điện nước toàn bộ nhà | m2 | 190,000 – 250,000 |
| 2 | Nhân công điện nước, lắp đặt thiết bị nhà vệ sinh | phòng | 3,500,000 – 5,500,000 |
| 3 | Nhân công điện nước, lắp đặt thiết bị tủ bếp | gói | 2,500,000 – 4,500,000 |
Hạng mục nội thất
| STT | Nội dung công việc | Đơn vị | Đơn giá (VNĐ) Nhân công & vật tư |
| 1 | Tủ bếp dưới khung nhựa picomat, cánh MDF chống ẩm | md | 3,250,000 |
| 2 | Tủ bếp trên gỗ MDF chống ẩm | md | 2,600,000 |
| 3 | Đá bếp đen kim sa | md | 1,400,000 |
| 4 | Kính ốp bếp | md | 850,000 |
| 5 | Led bếp | md | 350,000 |
| 6 | Kệ tivi gỗ MDF chống ẩm | md | 1,950,000 |
| 7 | Tủ quần áo gỗ MDF | m2 | 2,400,000 |
| 8 | Kệ sách | m2 | 1,950,000 |
Nội dung vật liệu, thiết bị
| Hạng mục | Quy cách sản phẩm, chủng loại vật liệu cụ thể |
| Sắt thép | Hòa Phát, Việt Úc, Việt Đức, Việt Nhật |
| Xi măng đổ bê tông | Hoàng Thạch, Chinfon, Vicem, Hoàng Long |
| Xi măng xây trát tường | Hoàng Thạch, Chinfon, Vicem, Hoàng Long |
| Bê tông thương phẩm | Hoàng Thạch, Chinfon, Vicem, Hoàng Long |
| Cát đổ bê tông | Cát hạt to, hạt lớn |
| Cát xây, trát tường | Cát hạt lớn, hạt trung |
| Gạch đặc nhà máy | Gạch 3 chân M75 |
| Gạch 2 lỗ nhà máy | Gạch lỗ M50 |
| Sika chống thấm mái sân thượng, nền nhà vệ sinh, cổ ống các loại… | Sika Latex – TH, Membrane, sika grout 214-11 |
Gạch ốp lát
| Hạng mục | Gói 1 | Gói 2 | Gói 3 |
| Gạch lát nền nhà bình thường <=600x600mm | 130.000 đ/m2 | 210.000 đ/m2 | 305.000 đ/m2 |
| Gạch lát nền phòng WC và ban công | 105.000 đ/m2 | 125.000 đ/m2 | 175.000 đ/m2 |
| Gạch ốp tường nhà WC kích thước 300x600mm | 140.000 đ/m2 | 170.000 đ/m2 | 215.000 đ/m2 |
| Gạch ốp len chân tường cao trung bình <=15cm | Cắt cùng loại gạch lát nền | Cắt cùng loại gạch lát nền | Cắt cùng loại gạch lát nền |
Ghi chú: Gạch ốp lát loại Ceramic Viglacera, Prime, Taicera…
Thiết bị điện, nước
| Hạng mục | Gói 1 | Gói 2 | Gói 3 |
| Dây điện chiếu sáng | Dây Trần Phú, Cadisun, cadivi | Dây Trần Phú, Cadisun, cadivi | Dây Trần Phú, Cadisun, cadivi |
| Ống cấp nước lạnh | Tiền Phong | Vesbo | Vesbo |
| Ống cấp nước nóng, ổ cắm | Sino-Vanlock | Sino-Vanlock | Panasonic |
| Công tắc, ổ cắm | Sino-Vanlock | Sino-Vanlock | Panasonic |
| Bóng đèn, đèn tuýp chiếu sáng | Đèn led philips 450.000 đ/phòng | Đèn led philips 580.000 đ/phòng | Đèn led philips 1.250.000 đ/phòng |
| Đèn chiếu sáng trang trí phòng khách, phòng ngủ | 850.000 đ/phòng | 1.200.000 đ/phòng | 3.500.000 đ/phòng |
| Bình nóng lạnh | 2.000.000 đ/phòng tắm | 2.800.000 đ/phòng tắm | 5.500.000 đ/phòng tắm |
| Dây anten, dây mạng | Cáp chứng nhận chủng loại AMP cat5 | Cáp chứng nhận chủng loại AMP cat5 | Cáp chứng nhận chủng loại AMP cat5 |
| Ống thoát nước | Tiền Phong | Tiền Phong | Tiền Phong |
Thiết bị phòng vệ sinh
| Hạng mục | Gói 1 | Gói 2 | Gói 3 |
| Bồn cầu vệ sinh | Inax – Casar: 1.100.000 đ/bộ | Inax – Casar – Toto: 2.200.000 đ/bộ | Inax – Casar – Toto: 3.500.000 đ/bộ |
Vì sao nên chọn House Design để cải tạo nhà cấp 4 có gác lửng
Trong hàng trăm đơn vị cải tạo nhà trọn gói Hà Nội, House Design được khách hàng tin tưởng bởi sự chuyên nghiệp, sáng tạo và uy tín lâu năm. Không chỉ là một đơn vị cải tạo nhà cấp 4 tại Hà Nội, House Design còn là đối tác thiết kế – thi công đồng hành cùng hàng nghìn gia đình trong việc nâng cấp không gian sống.
Gần 1 thập kỷ kinh nghiệm
Với hơn 9 năm kinh nghiệm, House Design đã triển khai hàng trăm công trình thực tế: từ nhà phố trong ngõ nhỏ, chung cư cũ đến nhà cấp 4 cải tạo gác lửng. Mỗi dự án là một dữ liệu thực nghiệm giúp đội ngũ tối ưu phương án kỹ thuật, rút ngắn thời gian thi công nhưng vẫn đảm bảo chất lượng bền vững.
Đội ngũ chuyên nghiệp
Hệ thống nhân sự được tổ chức bài bản: Kiến trúc sư phụ trách thiết kế, kỹ sư thi công, kỹ sư giám sát và bộ phận quản lý chất lượng. Toàn bộ đều làm việc theo checklist kỹ thuật nội bộ, bảo đảm tính chính xác và an toàn trong mọi hạng mục.
Xưởng nội thất 800m² tại Thạch Thất
House Design sở hữu xưởng sản xuất nội thất công nghệ cao rộng 800m², trang bị máy CNC, dán cạnh và cắt panel hiện đại. Nhờ chủ động sản xuất, các sản phẩm như tủ bếp, tủ quần áo, vách ốp, kệ trang trí đều đạt độ đồng nhất về màu sắc, chất liệu và thời gian giao hàng.
Hợp đồng rõ ràng & báo giá minh bạch
Tất cả hợp đồng cải tạo đều được trình bày rõ ràng về phạm vi công việc, thời gian, vật liệu, tiến độ và điều khoản nghiệm thu. Mọi thay đổi (nếu có) đều được chủ nhà phê duyệt bằng văn bản. Đây là cam kết về tính minh bạch – không phát sinh chi phí ngoài dự toán của House Design.
Thi công an toàn, sạch sẽ, đúng quy định đô thị
Với đặc thù nhà trong ngõ nhỏ, House Design tuân thủ nghiêm ngặt quy định địa phương: che chắn bụi, giảm tiếng ồn, vận chuyển phế thải đúng giờ quy định, đảm bảo an toàn lao động và an ninh công trình.
Bảo hành & hậu mãi tận tâm
Sau bàn giao, khách hàng nhận được phiếu bảo hành theo từng hạng mục và được hỗ trợ kỹ thuật khi cần. Mỗi công trình được House Design coi như “một sản phẩm thương hiệu”, vì vậy quy trình bảo hành luôn được theo dõi sát sao.
Kết luận
Cải tạo nhà cấp 4 có gác lửng không chỉ giúp mở rộng không gian sống mà còn mang đến sự đổi mới về cảm xúc và giá trị thẩm mỹ cho ngôi nhà. Với quy trình chuẩn kỹ thuật, đội ngũ chuyên nghiệp và năng lực thi công trọn gói, House Design chính là đối tác đáng tin cậy để biến những căn nhà nhỏ thành tổ ấm tiện nghi, hiện đại và bền vững.
