Ban công là không gian mở hiếm hoi trong căn hộ chung cư, nơi gia chủ có thể thư giãn, trồng cây, đọc sách hoặc thiết kế một góc nhỏ để tái tạo năng lượng mỗi ngày. Tuy nhiên, trước khi bắt tay vào nâng cấp không gian này, rất nhiều người băn khoăn không biết có được cải tạo ban công chung cư không, cải tạo như thế nào thì đúng luật, và làm sao để không vi phạm quy định của tòa nhà. Bài viết này House Design sẽ giúp bạn giải đáp câu hỏi này và cách cải tạo đúng luật nhé
Có được cải tạo ban công chung cư không?
Câu trả lời là có, nhưng không phải hạng mục nào cũng được làm. Việc cải tạo ban công phải tuân thủ Luật Nhà ở 2023, Thông tư 05/2024/TT-BXD sẽ có 3 nhóm:[1]
- Nhóm được làm – không cần xin phép
- Nhóm được làm nhưng phải xin phép BQL tòa nhà
- Nhóm tuyệt đối cấm – làm sai sẽ bị phạt và buộc khôi phục hiện trạng
Việc hiểu rõ ba nhóm này giúp gia chủ cải tạo một cách an toàn, hợp pháp và tối ưu chi phí.
Những hạng mục được phép cải tạo ban công chung cư
Khi tìm hiểu có được cải tạo ban công chung cư không, điều đầu tiên gia chủ cần nắm rõ là những hạng mục được phép thực hiện mà không làm ảnh hưởng kết cấu căn hộ hoặc vi phạm quy định của Ban Quản Lý.
Trang trí nội thất nhẹ – KHÔNG cần xin phép
Các thao tác trang trí đơn giản, không can thiệp cấu trúc và không tác động hệ thống kỹ thuật chung sẽ không cần xin phép BQL. Đây là nhóm cải tạo phổ biến nhất khi gia chủ mong muốn làm mới không gian mà vẫn đảm bảo an toàn pháp lý.
Những hạng mục được phép:
- Sơn, làm sạch, làm mới bề mặt ban công: bao gồm sơn lại tường, thay màu sắc trung tính hoặc tươi sáng để mở rộng cảm giác không gian[2]
- Thay sàn bằng vỉ gỗ, gỗ nhựa, thảm cỏ nhân tạo: sử dụng vật liệu lát nổi, không đục phá nền cũ – giúp không gian ngoại thất hài hòa với tổng thể thiết kế nội thất phòng khách chung cư.[2]
- Đặt bàn ghế nhỏ, sofa ngoài trời: lựa chọn nội thất kích thước gọn nhẹ, chịu nắng mưa tốt, tạo không gian thư giãn hoặc góc đọc sách.
- Trồng cây xanh, giỏ treo, vườn mini: tận dụng chiều cao và chiều dọc để tăng diện tích sử dụng mà không gây quá tải ban công.
- Lắp giàn phơi đúng vị trí quy định: bảo đảm giàn phơi không ảnh hưởng mặt đứng tòa nhà và không vi phạm trục kỹ thuật.[1]
Lắp đặt lưới an toàn – KHÔNG cần xin phép nhưng phải đúng chuẩn
Lưới an toàn ban công là giải pháp đặc biệt quan trọng với gia đình có trẻ nhỏ. Bạn được phép lắp đặt mà không cần xin phép, nhưng phải đảm bảo đúng quy chuẩn:[3]
- Khoảng cách dây không vượt quá 5cm để đảm bảo an toàn theo tiêu chuẩn bảo vệ ban công chung cư.
- Vật liệu chống cháy yếu hoặc không cháy, tránh gây ảnh hưởng an toàn PCCC.
- Không làm thay đổi hình thức mặt ngoài tòa nhà: màu lưới, chất liệu, dây treo phải được lựa chọn phù hợp kiến trúc.[3]
House Design luôn khuyến nghị khách hàng chọn loại lưới có lực chịu tải tốt, kết nối bằng ốc Inox 304 để đảm bảo tính bền và thẩm mỹ.
Sửa chữa hư hỏng thuộc phần sở hữu riêng
Theo quy định, gia chủ có quyền sửa chữa các hư hỏng thuộc phần sở hữu riêng trong phạm vi căn hộ, bao gồm:.[1]
- Sàn bị nứt, thấm, bong tróc
- Tường ban công tróc sơn, ẩm mốc, gạch ốp bị rơi
- Mối nối, mảng tường bong bóng, loang nước
Dù không cần xin phép BQL, bạn vẫn nên chọn đơn vị có chuyên môn để đảm bảo xử lý đúng nguyên nhân, tránh tái phát.
Những hạng mục cần xin phép Ban Quản Lý trước khi cải tạo
Đây là nhóm hạng mục dễ gây nhầm lẫn khi tìm hiểu có được cải tạo ban công chung cư không, vì dù được phép làm nhưng phải có sự phê duyệt của Ban Quản Lý. BQL sẽ căn cứ bản vẽ hiện trạng, bản vẽ cải tạo và hồ sơ pháp lý để xem xét.
Chống thấm, xử lý sàn, nâng cốt nền
Các hạng mục này thường cần đục sàn hoặc tác động đến hệ thống thoát nước ban công. Vì vậy, bạn cần:
- Hồ sơ thiết kế kỹ thuật
- Cam kết không gây ảnh hưởng căn hộ dưới
- Quy trình thi công rõ ràng
House Design có kinh nghiệm làm việc với BQL nhiều tòa tại Hà Nội, giúp hồ sơ được duyệt nhanh hơn.
Đóng trần thạch cao – thay đổi hệ thống M&E – liên quan PCCC
Bất kỳ thay đổi nào liên quan hệ thống kỹ thuật chung đều thuộc nhóm phải xin phép:
- Đóng trần thạch cao[4]
- Che hoặc di dời đầu báo khói, đầu phun sprinkler[4]
- Đi lại đường điện, cấp – thoát nước[4]
Việc làm sai quy định có thể ảnh hưởng đến tiêu chuẩn PCCC và bị yêu cầu tháo dỡ ngay.
Sửa tường gạch 10cm không chịu lực
Nếu bạn muốn mở rộng kết nối không gian hoặc thay bố cục ban công, việc đập – xây lại tường gạch 10 cần:.[2]
- Bản vẽ Mặt bằng hiện trạng
- Bản vẽ Mặt bằng phá dỡ
- Bản vẽ Mặt bằng cải tạo
- Giấy tờ pháp lý căn hộ
Đây là hồ sơ House Design xử lý thường xuyên trong các dự án cải tạo chung cư.
Thay lan can theo mẫu được phê duyệt
Lan can thuộc phần kiến trúc mặt ngoài, nên khi thay lan can phải:[4]
- Giữ đúng chiều cao chuẩn
- Giữ khoảng cách khe hở theo QCVN 04:2019/BXD
- Dùng mẫu lan can đã được chủ đầu tư phê duyệt
Nếu tự ý thay đổi sẽ ảnh hưởng mỹ quan toàn bộ tòa nhà.
Những hạng mục bị cấm tuyệt đối khi cải tạo ban công
Nhóm hạng mục dưới đây dù xin phép cũng không được phê duyệt, vì vi phạm nghiêm trọng tiêu chuẩn an toàn, kết cấu và PCCC theo Luật Nhà ở 2023 và QCVN 04:2019/BXD.
Cơi nới, chiếm dụng không gian chung
Đây là hành vi vi phạm phổ biến nhất, đặc biệt trong các chung cư cũ. Mọi hình thức lấn ra ngoài biên ban công, bao gồm:[1]
- Đổ bê tông làm sàn vươn ra ngoài
- Xây tường bao để tăng diện tích sử dụng
- Làm mái tạm chiếm phần không gian chung
Đều bị coi là chiếm dụng không gian thuộc sở hữu chung, gây mất an toàn và phá vỡ kiến trúc tòa nhà. BQL sẽ yêu cầu tháo dỡ ngay lập tức và buộc hoàn trả hiện trạng.
Biến lô gia thành phòng kín (phòng ngủ hoặc phòng làm việc)
Biến lô gia thành phòng kín là hành vi bị nghiêm cấm vì:[4]
- Lô gia được thiết kế để trở thành lối thoát hiểm khi xảy ra sự cố
- Việc lắp kính kín, xây tường bao hay bố trí nội thất như phòng ngủ đều cản trở thoát nạn
- Vi phạm nghiêm trọng quy định PCCC và quy chuẩn thông gió
Đây là một trong những lý do nhiều gia chủ bị yêu cầu tháo dỡ ngay sau khi kiểm tra.
Đập/cắt tường chịu lực – khoan vào dầm sàn
Tường chịu lực và dầm sàn là bộ phận cấu trúc quan trọng của tòa nhà. Việc can thiệp như:[4]
- Khoan sâu vào dầm
- Cắt, đục tường chịu lực
- Mở rộng ô cửa trái phép
Có thể trực tiếp làm suy giảm khả năng chịu tải và ảnh hưởng nghiêm trọng đến toàn bộ công trình. Đây là hành vi bị cấm hoàn toàn trong mọi trường hợp.
Lắp kính cố định che kín toàn bộ ban công
Gia chủ chỉ được lắp kính lùa linh hoạt, không được lắp kính cố định theo dạng bít kín vì:[4]
- Ngăn thông gió tự nhiên
- Làm mất chức năng thoát nạn
- Làm tăng nguy cơ cháy lan
- Thay đổi thẩm mỹ mặt ngoài
Thi công sai hạng mục này có thể khiến gia chủ phải tháo dỡ toàn bộ.
Thay đổi màu sơn mặt ngoài, cửa và lan can ban công
Mặt ngoài tòa chung cư là phần sở hữu chung, yêu cầu đồng bộ về:[4]
- Màu sơn
- Kiểu dáng lan can
- Cửa kính, cửa nhôm
Tự ý thay đổi màu sắc hoặc vật liệu sẽ vi phạm quy chuẩn kiến trúc và bị yêu cầu khôi phục ngay.
Can thiệp vào đầu báo khói, sprinkler và hộp kỹ thuật chung
Đây là các thiết bị thuộc hệ thống PCCC chung. Việc:[4]
- Che kín
- Dời vị trí
- Ngắt kết nối
- Lắp trần thạch cao che đầu phun sprinkler
Tất cả đều vi phạm pháp luật và bị xử phạt theo Nghị định 136. Nếu gây sự cố, chủ căn hộ phải chịu trách nhiệm hoàn toàn.
Quy trình xin phép cải tạo ban công chung cư (Chuẩn BQL & Nhà nước)
Để cải tạo ban công đúng pháp lý và không bị gián đoạn thi công, gia chủ cần nắm rõ quy trình xin phép theo chuẩn BQL. House Design hiện cung cấp dịch vụ hỗ trợ xin phép cải tạo chung cư và chuẩn bị toàn bộ hồ sơ theo yêu cầu của từng tòa nhà.
Liên hệ tiền trạm với Ban Quản Lý
Đây là bước quan trọng nhất nhưng thường bị bỏ qua. Gia chủ nên:
- Gặp kỹ sư BQL hoặc đội kỹ thuật
- Trình bày ý định cải tạo
- Xác nhận rõ hạng mục nào được phép và không được phép
Việc tiền trạm giúp tránh trường hợp hồ sơ bị trả lại hoặc kéo dài thời gian xét duyệt.
Chuẩn bị hồ sơ (House Design hỗ trợ trọn gói)
Tùy từng tòa nhà, hồ sơ xin phép cải tạo ban công cần:[2]
- Đơn xin phép sửa chữa theo mẫu tòa nhà
- Bản vẽ hiện trạng – bản vẽ đập phá – bản vẽ cải tạo
- Hợp đồng thi công, thông tin pháp nhân của House Design
- Giấy tờ pháp lý căn hộ (sổ hồng, CCCD của chủ căn hộ)
- Phương án an toàn và PCCC nếu hạng mục ảnh hưởng hệ kỹ thuật
Đây là bước dễ gây khó khăn cho gia chủ nếu tự làm. House Design sẽ thay bạn thực hiện toàn bộ.
Nộp hồ sơ và chờ duyệt (5–7 ngày làm việc)
Sau khi nộp hồ sơ:
- BQL sẽ kiểm tra chi tiết, có thể yêu cầu bổ sung bản vẽ
- Nếu hợp lệ, BQL cấp Thông báo chấp thuận thi công
- Nếu sai sót, chủ hộ cần chỉnh sửa và nộp lại
Thời gian trung bình từ 5 đến 7 ngày tùy tòa nhà.
Đóng ký quỹ – ký cam kết thi công
Trước khi thi công:
- Chủ nhà phải đóng khoản ký quỹ 10–30 triệu, hoàn trả sau khi nghiệm thu
- Ký Cam kết thi công đúng giờ – đúng kỹ thuật – đảm bảo vệ sinh
- Đăng ký danh sách thợ và phương tiện vận chuyển
Đây là bước bắt buộc trong mọi tòa chung cư.
Thi công đúng giờ – nghiệm thu – hoàn trả ký quỹ
Gia chủ và đơn vị thi công phải:
- Thi công trong giờ cho phép của tòa nhà
- Đảm bảo vệ sinh hành lang, thang máy
- Không gây tiếng ồn ngoài khung giờ
Sau khi hoàn tất:
- BQL nghiệm thu
- Hoàn trả ký quỹ cho chủ hộ
- Lập biên bản bàn giao
Như vậy, quy trình xin phép cải tạo ban công chung cư có thể đơn giản hơn rất nhiều nếu có House Design đồng hành từ khâu hồ sơ đến thi công.
Kết luận
Tóm lại, việc có được cải tạo ban công chung cư không phụ thuộc vào việc bạn tuân thủ đúng quy định pháp lý, hiểu rõ hạng mục được làm – cần xin phép – bị cấm và đảm bảo an toàn kết cấu, PCCC. Khi kết hợp giải pháp thiết kế phù hợp, vật liệu bền vững và thi công đúng kỹ thuật, ban công sẽ trở thành không gian thư giãn lý tưởng mà không vi phạm pháp luật. Với năng lực thiết kế – xin phép – thi công trọn gói, House Design cam kết mang đến giải pháp tối ưu, minh bạch và đúng tiêu chuẩn cho từng loại ban công. Nếu bạn cần tư vấn chi tiết hoặc hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ cải tạo, hãy liên hệ House Design để được đồng hành từ bước khảo sát đến nghiệm thu.
Tài liệu tham khảo
- Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. (2023). Luật Nhà ở (Luật số 27/2023/QH15). https://thuviennhadat.vn/van-ban-phap-luat-viet-nam/law-27-2023-qh15-housing-597446.html
- Bộ Xây dựng. (2024). Thông tư số 05/2024/TT-BXD hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. https://thuviennhadat.vn/van-ban-phap-luat-viet-nam/circular-05-2024-tt-bxd-elaborating-the-law-on-housing-626028.html
- Bộ Xây dựng. (2019). Thông tư số 21/2019/TT-BXD ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD). https://english.luatvietnam.vn/circular-no-21-2019-tt-bxd-on-promulgating-the-national-technical-regulation-on-apartment-buiiding-180697-doc1.html
- Vietnam News. (2021). Balcony nets must meet fire prevention requirements: Official. https://vietnamnews.vn/opinion/899691/balcony-nets-must-meet-fire-prevention-requirements-official.html
