Trong bối cảnh năm 2025, khi giá vật liệu xây dựng và nhân công miền Bắc có nhiều biến động. Việc lựa chọn đơn vị thi công chuyên nghiệp, báo giá minh bạch và đảm bảo chất lượng giúp gia chủ kiểm soát ngân sách, tối ưu tiến độ và nâng cao giá trị công trình. Với hơn 9 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Kiến trúc – Xây dựng – Nội thất, House Design tự hào là đơn vị tiên phong cung cấp giải pháp thiết kế và thi công biệt thự trọn gói miền Bắc, đáp ứng tiêu chí đẹp – bền – tiện nghi – tiết kiệm chi phí. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ cách tính chi phí, quy trình thi công và bảng báo giá biệt thự trọn gói 2025 tại House Design, để dễ dàng chọn lựa gói đầu tư phù hợp.

Tổng quan giá xây dựng biệt thự trọn gói miền Bắc năm 2025

Báo giá xây dựng biệt thự trọn gói tại miền Bắc năm 2025 có nhiều thay đổi so với 2024. Nguyên nhân chính đến từ sự tăng giá vật liệu, chi phí nhân công cao hơn và yêu cầu kỹ thuật thi công ngày càng nghiêm ngặt.

Cụ thể, giá sắt thép tăng 10–12%, xi măng và cát tăng 8–10%, trong khi nhân công tăng trung bình 15–20%. Do đó, đơn giá thi công biệt thự trọn gói tại Hà Nội và các tỉnh miền Bắc được cập nhật như sau:

Hạng mục	Đơn giá trung bình (VNĐ/m²)	Ghi chú
Phần thô	3.500.000 – 3.900.000	Bao gồm móng, khung, sàn, tường, mái
Hoàn thiện	2.000.000 – 3.400.000	Sơn bả, ốp lát, cửa, trần, điện nước
Trọn gói	5.500.000 – 6.900.000	Hoàn thiện chìa khóa trao tay

Nếu so sánh theo khu vực:

• Hà Nội: cao nhất khu vực, dao động 6.0–7.0 triệu/m² (do chi phí nhân công & vận chuyển cao).
• Bắc Ninh – Hải Phòng – Vĩnh Phúc: trung bình 5.5–6.3 triệu/m².
• Ngoại thành hoặc vùng ven: khoảng 5.0–5.5 triệu/m².

Bảng đơn giá xây dựng biệt thự 2025 của House Design

Bảng đơn giá xây dựng biệt thự 2025

 

Hạng mục	Gói 1 (Trung bình)	Gói 2 (Trung bình khá)	Gói 3 (Khá/Cao cấp)
Đơn giá nhà phố 2 mặt tiền	5.250.000 đ/m²	5.750.000 đ/m²	6.250.000 đ/m²
Đơn giá nhà phố 3 mặt tiền	5.650.000 đ/m²	5.950.000 đ/m²	6.950.000 đ/m²

Đơn giá có thể thay đổi tùy vị trí, điều kiện thi công, quy mô và cấp vật liệu sử dụng. Các công trình trong ngõ nhỏ hoặc nhà phố nội đô sẽ được khảo sát riêng để báo giá chi tiết.

Nội dung vật liệu, thiết bị sử dụng

Hạng mục	Quy cách sản phẩm / Chủng loại (Gói 1)	(Gói 2)	(Gói 3)
Sắt thép	Hòa Phát, Việt Úc, Việt Nhật	Hòa Phát, Việt Úc, Việt Nhật	Hòa Phát, Việt Úc, Việt Nhật
Xi măng đổ bê tông	Hoàng Thạch, Chinfon, Vicem, Hoàng Long	Hoàng Thạch, Chinfon, Vicem, Hoàng Long	Hoàng Thạch, Chinfon, Vicem, Hoàng Long
Xi măng xây trát	Hoàng Thạch, Chinfon, Vicem, Hoàng Long	Hoàng Thạch, Chinfon, Vicem, Hoàng Long	Hoàng Thạch, Chinfon, Vicem, Hoàng Long
Cát xây, trát tường	Cát hạt lớn, hạt trung	Cát hạt lớn, hạt trung	Cát hạt lớn, hạt trung
Gạch xây	Gạch 3 chân M75, gạch 2 lỗ M50	Gạch 3 chân M75	Gạch 3 chân M75
Chống thấm Sika	Sika Latex – TH, Membrane, Grout 214-11	Sika Latex – TH, Membrane, Grout 214-11	Sika Latex – TH, Membrane, Grout 214-11

Gạch ốp lát

Hạng mục	Gói 1	Gói 2	Gói 3
Gạch lát nền nhà ≤600x600mm	130.000 đ/m²	210.000 đ/m²	305.000 đ/m²
Gạch lát nền phòng WC / ban công	105.000 đ/m²	125.000 đ/m²	175.000 đ/m²
Gạch ốp tường WC 300x600mm	140.000 đ/m²	170.000 đ/m²	215.000 đ/m²
Gạch ốp len chân tường ≤15cm	Cắt cùng loại gạch lát nền	Cắt cùng loại gạch lát nền	Cắt cùng loại gạch lát nền

Ghi chú: Gạch ốp lát sử dụng các thương hiệu Ceramic Viglacera, Prime, Taicera…

Thiết bị điện – nước

Hạng mục	Gói 1	Gói 2	Gói 3
Dây điện chiếu sáng	Trần Phú, Cadisun, Cadivi	Trần Phú, Cadisun, Cadivi	Trần Phú, Cadisun, Cadivi
Ống cấp nước lạnh	Tiền Phong	Vesbo	Vesbo
Ống nước nóng, ổ cắm	Sino–Vanlock	Sino–Vanlock	Panasonic
Công tắc, ổ cắm	Sino–Vanlock	Sino–Vanlock	Panasonic
Đèn LED chiếu sáng phòng	Philips 450.000 đ/phòng	Philips 580.000 đ/phòng	Philips 1.250.000 đ/phòng
Đèn trang trí phòng khách / ngủ	850.000 đ/phòng	1.200.000 đ/phòng	3.500.000 đ/phòng
Bình nóng lạnh	2.000.000 đ/phòng tắm	2.800.000 đ/phòng tắm	5.500.000 đ/phòng tắm
Dây anten / mạng	Cáp AMP Cat5	Cáp AMP Cat5	Cáp AMP Cat5
Ống thoát nước	Tiền Phong	Tiền Phong	Tiền Phong

Thiết bị phòng vệ sinh

Hạng mục	Gói 1	Gói 2	Gói 3
Bồn cầu vệ sinh	Inax – Casar: 1.100.000 đ/bộ	Inax – Casar – Toto: 2.200.000 đ/bộ	Inax – Casar – Toto: 3.500.000 đ/bộ

Đơn giá nhân công xây dựng phần thô

 

TT	Hạng mục công trình	Đơn vị tính	Đơn Giá (vnđ/m²)
1	Đơn giá nhân công xây dựng phần thô Nhà Phố Hiện Đại	m²	1.250.000 – 1.650.000
2	Đơn giá nhân công xây dựng phần thô Nhà Phố Cổ Điển	m²	1.450.000 – 1.650.000
3	Đơn giá nhân công xây dựng phần thô Biệt Thự Hiện Đại	m²	1.750.000 trở lên
4	Đơn giá nhân công xây dựng phần thô Biệt Thự Bán Cổ Điển	m²	1.750.000 trở lên
5	Đơn giá nhân công xây dựng phần thô Biệt Thự Cổ Điển	m²	1.750.000 trở lên

Cách tính báo giá xây dựng biệt thự trọn gói chuẩn nhất

Một báo giá xây biệt thự chuẩn xác không chỉ phụ thuộc vào diện tích sàn mà còn vào cấu phần kỹ thuật, vật liệu và thiết bị sử dụng. Dưới đây là cách House Design tính toán và trình bày báo giá minh bạch cho khách hàng.

Công thức tính cơ bản theo diện tích quy đổi

Công thức:
Chi phí xây dựng = Tổng diện tích quy đổi × Đơn giá/m² + Chi phí bổ sung (thiết kế, giám sát, hoàn công).

Khi tính diện tích quy đổi, House Design thường áp dụng hệ số chuẩn theo từng hạng mục:

• Móng: 30–70% tùy loại (móng đơn, móng băng, móng cọc).
• Mỗi tầng: 100% diện tích sàn.
• Mái: 20–50% tùy chất liệu (tôn, bê tông, ngói).
• Ban công / sân thượng: 50–80%.

Ví dụ: biệt thự hiện đại 2 tầng, diện tích sàn 200m².

• Móng cọc: 45% = 90m²

• Tầng 1: 200m²

• Tầng 2: 200m²

• Mái bê tông: 50% = 100m²
  → Tổng diện tích quy đổi: 645m²
  Nếu đơn giá trọn gói là 5.8 triệu/m² → Tổng chi phí: 3.741 tỷ VNĐ.

Cách tính theo cấu phần hạng mục

• Phần thô: bao gồm kết cấu móng, cột, dầm, tường, mái bê tông.
• Hoàn thiện: gồm sơn bả, lát sàn, trần thạch cao, cửa, lan can.
• MEP: hệ thống điện, nước, điều hòa, thông gió, chống thấm.
• Nội thất & cảnh quan: tùy mức đầu tư, chiếm 10–20% tổng chi phí.
• Dự phòng phát sinh: nên tính 5–10% tổng giá trị để chủ động ngân sách.

Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây biệt thự miền Bắc

Chi phí xây dựng biệt thự miền Bắc phụ thuộc vào nhiều biến số, từ địa điểm xây dựng, phong cách kiến trúc, chất lượng vật liệu, cho đến thời gian thi công.

Vị trí địa lý & điều kiện thi công

Tại các quận trung tâm Hà Nội như Cầu Giấy, Hoàn Kiếm, Đống Đa – chi phí nhân công và vận chuyển thường cao hơn 20–30% so với các tỉnh vệ tinh. Nguyên nhân là do mặt bằng chật, giao thông hạn chế, chi phí che chắn – xử lý phế thải tăng. Ngược lại, xây dựng ở ngoại thành hoặc các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc có thể tiết kiệm 10–15% so với nội đô.

Quy mô & số tầng

Biệt thự có diện tích lớn hoặc nhiều tầng thường có đơn giá xây dựng bình quân thấp hơn, nhờ hiệu quả thi công và phân bổ chi phí cố định. Tuy nhiên, tổng chi phí vẫn tăng theo diện tích thực tế.

Vật liệu & thiết bị sử dụng

House Design sử dụng vật liệu chính hãng như gỗ công nghiệp An Cường, phụ kiện Hafele, thiết bị điện Panasonic, điều hòa Daikin, thiết bị vệ sinh Toto/Inax. Chất lượng vật liệu là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến tuổi thọ và giá trị thẩm mỹ biệt thự. Với vật liệu cao cấp, chi phí có thể tăng từ 25–40% so với mức trung bình.

Mùa thi công & nhân công

• Mùa khô (tháng 8–11): điều kiện thuận lợi, giá ổn định, tiết kiệm 10–15%.
• Mùa mưa (tháng 5–7): thi công chậm, chi phí tăng 15–20% do biện pháp chống thấm và bảo vệ vật liệu.

Quy trình thi công và báo giá trọn gói tại House Design

Bước 1: Tiếp nhận thông tin & tư vấn sơ bộ

Ngay từ giai đoạn đầu, House Design tập trung lắng nghe kỹ nhu cầu và mục tiêu sử dụng của khách hàng: từ phong cách kiến trúc biệt thự (hiện đại, tân cổ điển, Địa Trung Hải, Indochine…) đến mức đầu tư và tiến độ thi công mong muốn. Kiến trúc sư sẽ tư vấn định hướng thiết kế – thi công biệt thự trọn gói phù hợp với diện tích khu đất, số tầng, công năng chính – phụ và yêu cầu phong thủy. 

Bước 2: Khảo sát – đo đạc hiện trạng

Đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư kết cấu House Design sẽ đến trực tiếp công trình để khảo sát toàn diện: từ kết cấu móng, dầm, sàn, mái cho đến hệ thống điện – nước, chống thấm, thoát nước và sân vườn.

Các hạng mục được đo đạc bằng thiết bị chuyên dụng, ghi nhận tình trạng xuống cấp và những yếu tố có thể ảnh hưởng đến an toàn thi công (địa chất, hàng rào, cây xanh, công trình lân cận).

Bước 3: Thiết kế 2D – 3D – hồ sơ kỹ thuật

House Design luôn xác định thiết kế là nền tảng của mọi công trình. Ở bước này, nhóm thiết kế tiến hành:

• Bố trí mặt bằng 2D khoa học: tổ chức luồng giao thông, cầu thang, giếng trời, hướng sáng và thông gió hợp lý.
• Lên phối cảnh 3D ngoại thất – nội thất: thể hiện rõ phong cách kiến trúc đã chọn, tỷ lệ khối và vật liệu.
• Hoàn thiện hồ sơ kỹ thuật thi công chi tiết gồm kiến trúc, kết cấu, điện nước, chiếu sáng, cảnh quan, bể bơi (nếu có).

Song song, đội ngũ pháp lý hỗ trợ hoàn tất hồ sơ xin phép xây dựng theo quy định địa phương, giúp khách hàng yên tâm khi triển khai.

Bước 4: Lập dự toán & kế hoạch thi công

Dựa trên hồ sơ thiết kế, House Design bóc tách khối lượng chi tiết từng hạng mục: phần thô, hoàn thiện, MEP, nội thất, sân vườn, cổng hàng rào. Mỗi chi tiết được định lượng và báo giá minh bạch để chủ đầu tư kiểm soát được chi phí ngay từ đầu.

Cùng với đó, đội ngũ kỹ sư lập kế hoạch tiến độ thi công từng giai đoạn, dự kiến thời gian thực hiện và trình phương án tổ chức công trường – vận chuyển vật liệu – an toàn lao động.

Khách hàng được tư vấn chi tiết về vật liệu và thiết bị sử dụng theo từng mức ngân sách: gạch, đá, sơn, cửa, trần thạch cao, thiết bị vệ sinh, hệ thống chiếu sáng và MEP.

Bước 5: Thi công – giám sát – nghiệm thu

Công trình được thi công đúng hồ sơ kỹ thuật và tiến độ đã thống nhất. Tất cả vật liệu được trình duyệt mẫu thực tế tại công trình hoặc xưởng sản xuất trước khi thi công hàng loạt.

Mỗi ngày, kỹ sư giám sát cập nhật báo cáo tiến độ, hình ảnh và video thực tế gửi cho chủ đầu tư. Quá trình nghiệm thu được chia theo mốc rõ ràng: móng – khung – tường – hoàn thiện – nội thất. Mọi hạng mục đều có biên bản nghiệm thu kỹ thuật và thẩm mỹ được ký xác nhận.

Bước 6: Bàn giao – bảo hành – bảo trì

Sau khi hoàn thiện, House Design tiến hành vệ sinh công nghiệp toàn bộ công trình và kiểm thử kỹ lưỡng các hệ thống: điện, nước, chiếu sáng, chống thấm, điều hòa.

Chủ đầu tư nhận bộ hồ sơ hoàn công, bao gồm danh mục vật liệu, bản vẽ kỹ thuật, hướng dẫn sử dụng và bảo trì. Chính sách bảo hành rõ ràng theo từng hạng mục (kết cấu, hoàn thiện, MEP) giúp khách hàng an tâm.

Đặc biệt, đội ngũ kỹ thuật House Design luôn phản hồi trong vòng 24–48 giờ khi có yêu cầu hỗ trợ. Ngoài ra, chương trình bảo trì định kỳ giúp công trình luôn bền đẹp và hoạt động ổn định trong suốt thời gian sử dụng.

Vì sao nên chọn House Design thi công biệt thự trọn gói

Với gần một thập kỷ hoạt động trong lĩnh vực thiết kế và thi công biệt thự trọn gói, House Design khẳng định vị thế bằng hàng trăm công trình thực tế tại Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên.

• Kinh nghiệm 9 năm – chuyên biệt trong mảng biệt thự cao cấp: đội ngũ KTS, kỹ sư dày dạn kinh nghiệm, am hiểu cấu trúc địa hình miền Bắc.
• Xưởng nội thất công nghệ CNC 800m² tại Thạch Thất: chủ động tiến độ, kiểm soát màu sắc – chất lượng vật liệu, đồng thời tối ưu chi phí sản xuất.
• Vật liệu và thiết bị chính hãng: sử dụng hệ vật liệu của An Cường, Hafele, Daikin, Panasonic, Toto – đảm bảo chất lượng và độ bền vượt trội.
• Ưu đãi đặc biệt: miễn phí khảo sát & thiết kế 2D/3D khi ký hợp đồng; chiết khấu giá trị hợp đồng từ 300 triệu đồng trở lên.
• Cam kết House Design: đẹp về thẩm mỹ, bền về kết cấu, tiện nghi trong công năng và tiết kiệm chi phí tổng thể.

• 

Kết luận

Qua những phân tích chi tiết về đơn giá xây dựng biệt thự trọn gói miền Bắc 2025, có thể thấy việc lựa chọn đơn vị thi công uy tín, quy trình chuyên nghiệp và vật liệu chính hãng đóng vai trò quyết định trong việc tối ưu chi phí và đảm bảo chất lượng lâu dài. Liên hệ ngay Kiến Trúc Xây Dựng Và Nội Thất House Design để được tư vấn miễn phí và nhận bảng báo giá xây dựng biệt thự trọn gói 2025 chính xác nhất, giúp bạn hiện thực hóa ngôi nhà mơ ước với chi phí tối ưu và chất lượng vượt trội.