Chi phí cải tạo nhà bao nhiêu tại Hà Nội? Kinh nghiệm tối ưu chi phí

Nhu cầu cải tạo nhà tại Hà Nội ngày càng tăng khi nhiều công trình xuống cấp hoặc không còn phù hợp công năng và thẩm mỹ hiện đại. Vậy chi phí cải tạo nhà bao nhiêu trong năm 2025? Con số này phụ thuộc diện tích (40m², 50m², 100m²), loại hình (nhà cấp 4, nhà phố, nhà tập thể, chung cư) và hạng mục thi công (sơn, ốp lát, chống thấm, điện nước, bếp – WC). 

Chi phí cải tạo nhà cũ bao nhiêu tại Hà Nội?

Khung chi phí trung bình theo diện tích

Để hình dung rõ hơn về chi phí cải tạo nhà tại Hà Nội, có thể tham khảo mức báo giá cải tạo nhà tại hà nội diện tích như sau:

• Chi phí cải tạo nhà cũ 40m2 bao nhiêu?
  • Cải tạo nhẹ (sơn sửa, lát sàn, thay cửa nhỏ): từ 70 – 150 triệu đồng.
  • Cải tạo trung bình (nâng cấp điện nước, chống thấm, làm lại bếp – WC): từ 150 – 250 triệu đồng.
  • Chi phí cải tạo nhà 40m2 cải tạo nặng, có can thiệp kết cấu: 250 – 400 triệu đồng.
• Nhà 50m²:
  • Hoàn thiện cơ bản: 150 – 300 triệu đồng.
  • Cải tạo trung bình: 250 – 500 triệu đồng.
  • Cải tạo nặng/kết cấu: 300 – 700+ triệu đồng.
• Chi phí cải tạo nhà 100m2
  • Cải tạo nhẹ: 150 – 250 triệu đồng.
  • Cải tạo trung bình: 250 – 350 triệu đồng.
  • Cải tạo nặng/kết cấu: 380 – 550+ triệu đồng.

Như vậy, có thể thấy chi phí cải tạo nhà biến thiên khá lớn, phụ thuộc vào mức độ can thiệp và tiêu chuẩn vật tư lựa chọn.

So sánh theo loại hình nhà

Ngoài diện tích, loại hình nhà cũng là yếu tố quyết định lớn đến tổng ngân sách:

• Nhà cấp 4: cải tạo toàn bộ nội – ngoại thất dao động 120 – 300 triệu đồng. Đây là loại hình phổ biến ở ngoại thành, thường tập trung vào nâng cấp chống thấm, lát nền và bố trí lại công năng.
• Chi phí cải tạo nhà cao tầng hà nội: mức đầu tư từ 200 – 500+ triệu đồng, do hệ thống điện nước và kết cấu phức tạp hơn, nhiều trường hợp phải gia cường dầm – cột để đảm bảo an toàn.
• Nhà tập thể, chung cư cũ: chi phí trung bình 150 – 400 triệu đồng, phụ thuộc vào việc cải tạo toàn diện hay chỉ tập trung các hạng mục như sàn, trần, bếp – vệ sinh.
• Nhà vệ sinh, bếp: cải tạo nhỏ lẻ thường từ 20 – 80 triệu đồng, chủ yếu thay gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh và hệ thống cấp thoát nước.

Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí cải tạo nhà

Từ kinh nghiệm thực tế thi công, chúng tôi nhận thấy chi phí cải tạo chịu tác động bởi nhiều yếu tố:

1. Diện tích và loại hình công trình: diện tích càng lớn, hạng mục càng nhiều, chi phí càng cao. Nhà phố, chung cư cao tầng thường có chi phí cao hơn nhà cấp 4 cùng diện tích.
2. Phạm vi hạng mục thi công:
   • Phá dỡ, xây trát, lát nền, sơn sửa.
   • Hệ thống chống thấm, điện nước, cửa, bếp – WC.
   • Mỗi hạng mục đều có đơn giá riêng theo m² và mức vật tư lựa chọn.
3. Vật tư hoàn thiện:
   • Gạch ốp lát: gạch 600×600 dao động 180.000 – 300.000 đ/m².
   • Sơn nước: Maxilite (phổ thông), Dulux/Jotun (trung cấp).
   • Cửa: nhôm Xingfa từ 1,7 – 2,7 triệu đ/m²; cửa gỗ công nghiệp từ 2 – 4 triệu/bộ.
4. Tình trạng kết cấu cũ:
   • Nếu cần gia cường móng, dầm, cột, chi phí sẽ tăng mạnh.
   • Theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9381:2012 về đánh giá mức độ nguy hiểm kết cấu nhà: các trường hợp nứt lớn, bê tông bong tróc lộ thép, nghiêng >1% chiều cao cần có giải pháp xử lý chuyên môn hoặc phá dỡ xây mới.
5. Thời điểm thi công và mùa vụ:
   • Thi công mùa khô giúp hạn chế phát sinh chống thấm và tiết kiệm thời gian.
   • Vào mùa mưa, nhiều hạng mục ngoài trời dễ phát sinh chi phí bổ sung cho biện pháp che chắn, xử lý thấm.

Bảng giá tham khảo các hạng mục phổ biến tại Hà Nội 2025

Dưới đây là bảng giá tham khảo cập nhật 2025 từ các đơn vị thi công tại Hà Nội, điển hình như Kiến Trúc Xây Dựng Và Nội Thất House Design:

• Giá phá dỡ nhà: tường gạch 110 dao động từ 150.000 đ/m²; phá trần thạch cao từ 45.000 đ/m². Đây là những công việc bắt buộc khi muốn thay đổi bố cục không gian.
• Xây – trát: xây mới tường 110 (bao gồm nhân công + vật tư) từ 485.000 đ/m². Trát lại trong ngoài dao động 60.000 – 120.000 đ/m² tùy yêu cầu kỹ thuật.
• Giá ốp lát: lát nền gạch từ 135.000 – 300.000 đ/m²; ốp tường dao động 145.000 – 220.000 đ/m² tùy thương hiệu gạch (Đồng Tâm, Bạch Mã, Viglacera).
• Chi phí sơn sửa nhà.: sơn lại nhà với hệ thống phổ biến Maxilite, Jotun, Dulux dao động 80.000 – 150.000 đ/m². Gói cao cấp có thể tăng chi phí lên trên 200.000 đ/m².
• Điện nước: lắp đặt mới hệ thống điện nước, dây dẫn, ống cấp thoát trung bình từ 800.000 – 1.700.000 đ/m². Mức giá thay đổi theo loại vật tư (Sino, Panasonic, Cadivi, Inax).
• Chi phí thay cửa:
  • Cửa nhôm Xingfa: 1,7 – 2,7 triệu đ/m².
  • Cửa gỗ công nghiệp: 2 – 4 triệu/bộ.
  • Các dòng cửa gỗ tự nhiên hoặc kính cường lực cao cấp có thể tăng chi phí gấp 1,5 – 2 lần.

Kinh nghiệm tối ưu chi phí cải tạo nhà

Từ thực tiễn triển khai hàng trăm công trình, House Design khuyến nghị một số kinh nghiệm cải tạo nhà tiết kiệm chi phí cải tạo nhưng vẫn đảm bảo chất lượng:

Xác định phạm vi và ưu tiên hạng mục

• Nhóm bắt buộc: chống thấm, gia cường kết cấu, nâng cấp hệ thống điện nước. Đây là những yếu tố nền tảng, liên quan đến an toàn và tuổi thọ công trình.
• Nhóm tùy chọn: ốp lát cao cấp, trang trí nội thất, decor… có thể cân nhắc theo ngân sách.

Chọn vật tư hợp lý

• Vật tư trung cấp giúp tối ưu ngân sách:

• • Gạch 600×600: 180.000 – 300.000 đ/m².
  • Sơn Dulux/Jotun: độ bền màu cao, giá hợp lý.
  • Thiết bị điện nước phổ thông – trung cấp như Sino, Panasonic, Inax.
• Có thể tận dụng vật tư cũ: cửa, khung thép, mái ngói nếu còn an toàn, giúp giảm 5–10% chi phí.

Giảm phát sinh & dự phòng chi phí

• Luôn dự phòng ngân sách 8–12% cho công trình hiện trạng tốt; 12–20% với nhà cũ hoặc nâng tầng, do rủi ro kết cấu và chống thấm phát sinh nhiều hơn.
• Hợp đồng cải tạo nhà cần bóc tách chi tiết vật tư, nhân công, tiến độ để tránh phát sinh ngoài dự toán.

Có nên tự cải tạo một phần để tiết kiệm?

Thực tế, nhiều gia chủ muốn tham gia cải tạo để giảm chi phí. Tuy nhiên, việc này cần phân định rõ ràng giữa hạng mục có thể tự làm và không nên tự làm.

• Có thể tự làm:
  • Sơn tường, dán giấy dán tường.
  • Lát sàn SPC nổi trên nền phẳng.
  • Thay phụ kiện đơn giản như tay nắm, khóa cửa, đèn lắp nổi.
• Không nên tự làm:
  • Hệ thống điện nước âm tường, thay dây dẫn, CB, đấu nối tủ điện. Đây là hạng mục bắt buộc phải giao cho đơn vị chuyên môn vì liên quan trực tiếp đến an toàn điện lực.
  • Các công việc chống thấm sân thượng, gia cường dầm – cột, đổ sàn. Nếu làm sai kỹ thuật, hậu quả rất nghiêm trọng.
  • Theo Nghị định 62/2025/NĐ-CP về an toàn điện lực, mọi hành vi can thiệp vào hạ tầng điện lực phải được thợ chuyên môn thực hiện và tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật [1].
• Lưu ý pháp lý:
  • Sửa chữa đơn giản (sơn, thay gạch cùng kích thước, thay cửa cùng loại) thường không cần xin phép.
  • Nếu có thay đổi mặt đứng, mở cửa mới, can thiệp kết cấu, gia chủ cần làm thủ tục xin phép tại địa phương theo Luật Xây dựng sửa đổi 2020.

Khi nào nên cải tạo, khi nào nên phá dỡ xây mới?

Chọn vật tư hợp lý

• Nên cải tạo khi:

• • Kết cấu nhà vẫn an toàn, chỉ có các hư hỏng nhỏ như nứt chân chim, bong tróc lớp vữa, thấm nhẹ.
  • Nhu cầu chính chỉ là bố trí lại công năng, nâng cấp nội thất, sơn sửa và thay mới thiết bị.
  • Khi đó, giải pháp cải tạo vừa tiết kiệm chi phí vừa giữ được nền móng và cấu trúc sẵn có.

• Nên phá dỡ xây mới khi:

• • Tổng chi phí cải tạo dự kiến tiến sát 70–80% chi phí xây mới cho quy mô tương đương. Đây là dấu hiệu cho thấy hiệu quả vòng đời công trình không cao.
  • Kết cấu có dấu hiệu nguy hiểm: cột nứt, bê tông bong tróc lộ thép, nhà nghiêng vượt 1% chiều cao hoặc chuyển vị ngang vượt h/500[2]. các dấu hiệu này yêu cầu biện pháp xử lý tổng thể, thường là phá dỡ và xây lại.
• Cách kiểm tra trước khi quyết định:
  • Thuê đơn vị kiểm định để khảo sát nứt, lún, độ nghiêng và lấy mẫu kiểm tra cường độ bê tông, thép.
  • So sánh 2 kịch bản: giữ kết cấu/gia cường và phá dỡ/xây mới, tính toán chi phí, thời gian, rủi ro để ra quyết định.

Vì sao nên chọn House Design khi cải tạo nhà tại Hà Nội?

Với hàng trăm dự án đã triển khai tại Hà Nội, House Design khẳng định uy tín trong dịch vụ cải tạo nhà trọn gói:

• 9 năm kinh nghiệm, quy tụ đội ngũ kiến trúc sư – kỹ sư dày dạn chuyên môn, am hiểu cả yếu tố kỹ thuật và thẩm mỹ.
• Quy trình rõ ràng: khảo sát → báo giá chi tiết → thiết kế concept → triển khai thi công → bàn giao và bảo hành.
• Xưởng sản xuất nội thất 800m², trang bị máy móc hiện đại như CNC, ép, dán cạnh, đảm bảo chất lượng nội thất đồng bộ, kiểm soát chi phí hiệu quả.
• Cam kết của House Design:
  • Không bán thầu, thi công trực tiếp.
  • Sử dụng vật tư chính hãng, nguồn gốc rõ ràng.
  • Tối ưu chi phí từ 10–30% so với mặt bằng chung nhờ phương án thi công hợp lý.
  • Chính sách bảo hành lâu dài, bảo trì nhanh chóng.

Kết luận

Nhìn chung, chi phí cải tạo nhà tại Hà Nội dao động từ 150 – 700+ triệu đồng tùy theo diện tích, loại hình công trình và phạm vi hạng mục thi công. Để kiểm soát ngân sách và tránh rủi ro, gia chủ cần lập kế hoạch chi tiết, chọn vật tư hợp lý, ưu tiên nhóm hạng mục bắt buộc & hợp tác với đơn vị thi công chuyên nghiệp, có kinh nghiệm lâu năm.
House Design tự tin là lựa chọn tin cậy, mang lại giải pháp an toàn – tiết kiệm – thẩm mỹ cho mọi công trình cải tạo nhà ở Hà Nội. Liên hệ ngay hotline: 085 363 3636 để được khảo sát thực tế và nhận báo giá chi tiết.

Tài liệu tham khảo

1. Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam. (2025). Nghị định số 62/2025/NĐ-CP: Quy định bảo vệ công trình điện lực và an toàn lĩnh vực điện lực. Hà Nội: Chính phủ. Truy cập tại: https://luatvietnam.vn/dien-luc/nghi-dinh-62-2025-nd-cp-quy-dinh-bao-ve-cong-trinh-dien-luc-va-an-toan-linh-vuc-dien-luc-392835-d1.html
2. Bộ Khoa học và Công nghệ. (2012). Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9381:2012 – Hướng dẫn đánh giá mức độ nguy hiểm của kết cấu nhà. Hà Nội: Nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật. Truy cập tại: https://caselaw.vn/van-ban-phap-luat/251457-tieu-chuan-quoc-gia-tcvn-9381-2012-ve-huong-dan-danh-gia-muc-do-nguy-hiem-cua-ket-cau-nha-nam-2012