Những căn nhà tập thể cũ trên 50 năm tuổi thường đối diện hàng loạt vấn đề: kết cấu suy giảm, hệ thống điện nước (MEP) lạc hậu, thấm dột, ẩm mốc và không gian chật hẹp. Việc cải tạo nhà tập thể cũ đúng quy trình không chỉ mang lại sự an toàn kết cấu, mà còn nâng cao công năng – thẩm mỹ – giá trị bất động sản.

Vì sao cần cải tạo nhà tập thể trên 50 năm tuổi?

Những căn nhà tập thể cũ được xây dựng từ giai đoạn 1970–1990 đến nay đã bước qua ngưỡng hơn nửa thế kỷ sử dụng. Hiện trạng chung mà House Design thường gặp trong các dự án cải tạo nhà tập thể cũ là: tường trần bị thấm dột và ẩm mốc, hệ kết cấu suy giảm cường độ, hệ thống điện nước (MEP) xuống cấp nghiêm trọng, khả năng cách âm – cách nhiệt gần như không còn hiệu quả, và đặc biệt là không gian nội thất chia nhỏ, thiếu sáng tự nhiên. Đây là những vấn đề không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống mà còn tiềm ẩn rủi ro về an toàn công trình.

Việc cải tạo nhà tập thể cũ trên 50 năm nếu được thực hiện đúng quy trình sẽ đem lại nhiều lợi ích:

• An toàn kết cấu: Gia cố kịp thời dầm, sàn, cột để ngăn nguy cơ nứt vỡ, sập lún.
• Nâng cao công năng: Tổ chức lại mặt bằng, mở rộng phòng khách liên thông bếp, tận dụng ánh sáng và thông gió tự nhiên.
• Cải thiện sức khỏe: Loại bỏ nấm mốc, xử lý rò rỉ ẩm giúp giảm bệnh hô hấp cho cư dân.
• Tăng giá trị bất động sản: Một căn hộ tập thể 40m² hay 70m² sau cải tạo sẽ có giá trị giao dịch, cho thuê cao hơn đáng kể so với tình trạng cũ.

Như vậy, cải tạo nội thất nhà tập thể cũ không đơn thuần là nâng cấp thẩm mỹ mà còn là giải pháp bắt buộc để duy trì an toàn và nâng tầm chất lượng sống.

Giấy tờ pháp lý cần phải có trước khi khởi công cải tạo chung cư cũ

Bất kỳ dự án cải tạo nhà tập thể cũ nào cũng phải bắt đầu bằng việc rà soát giấy tờ pháp lý. Đây là bước then chốt để tránh tranh chấp và đảm bảo quá trình thi công diễn ra hợp pháp.

Quyền sở hữu và phạm vi quản lý

Theo Luật Nhà ở 2014 (hiệu lực từ 1/7/2015), chủ hộ phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì mới được công nhận quyền sở hữu hợp pháp. [1]

Khi nào cần xin phép cải tạo

Mọi hoạt động cải tạo nhà tập thể cũ làm thay đổi hoặc phá dỡ dầm, cột, tường chịu lực, hoặc thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng ảnh hưởng đến phần sở hữu chung đều phải xin cấp phép từ cơ quan chức năng.[2]

Hồ sơ xin cấp phép cải tạo

Theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp phép sửa chữa cải tạo gồm:

• Đơn xin phép sửa chữa, cải tạo.
• Giấy tờ sở hữu hợp pháp (sổ đỏ/sổ hồng).
• Bản vẽ hiện trạng và phương án cải tạo.
• Cam kết thu gom và xử lý phế thải xây dựng.

Thời gian giải quyết hồ sơ thường trong vòng 7 ngày làm việc. [3]

Quy trình khảo sát kỹ thuật cho chung cư tập thể cũ (bước bắt buộc)

Với những dự án cải tạo nhà tập thể cũ trên 50 năm, khảo sát kỹ thuật hiện trạng là bước bắt buộc trước khi đưa ra phương án thiết kế. Nếu bỏ qua, chủ hộ dễ đối diện rủi ro sập nứt hoặc chi phí phát sinh không kiểm soát.

• Khảo sát kết cấu: Kỹ sư phải nhận diện chính xác đâu là tường chịu lực, dầm, sàn, đâu là vách ngăn có thể phá bỏ. Vết nứt được phân loại thành nứt co ngót bề mặt hay nứt kết cấu để có giải pháp gia cố bằng thép, bơm vữa epoxy hay trám trét thẩm mỹ.
• Khảo sát hệ thống MEP (điện – nước): Đánh giá tải điện thực tế so với nhu cầu; kiểm tra dây dẫn, aptomat đã xuống cấp; xác định vị trí ống âm; kiểm tra các điểm rò rỉ, bẫy mùi và thoát nước. Đây là nền tảng để tránh sự cố cháy nổ – ngập úng trong quá trình sử dụng.
• Khảo sát bao che – chống thấm – thông gió: Kiểm tra mái, ban công, logia, cửa sổ và đo độ ẩm tường trần. Việc này giúp xác định giải pháp chống thấm toàn diện, đồng thời đánh giá mức độ lưu thông khí tự nhiên.
• Hồ sơ as-built: Sau khảo sát, đội ngũ kỹ sư lập bản đồ kỹ thuật căn hộ thể hiện rõ hiện trạng kết cấu, hệ thống điện nước, các điểm yếu. Tài liệu này là cơ sở để xin phép cải tạo theo quy định tại Nghị định 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng. [3]

4. Gợi ý thiết kế cải tạo cho căn hộ >50 năm đảm bảo an toàn, công năng & thẩm mỹ

Dựa trên kinh nghiệm thực hiện hàng trăm dự án cải tạo nhà tập thể cũ, House Design khuyến nghị bám sát 4 nguyên tắc cốt lõi: an toàn – công năng – ánh sáng – vật liệu.

Ưu tiên an toàn

Gia cố cục bộ các điểm kết cấu yếu; chống thấm mái và ban công; thay thế toàn bộ hệ thống MEP theo từng khu vực; lắp CB chống giật, nối đất toàn bộ hệ thống điện theo khuyến cáo tại QCVN 12:2014/BXD về hệ thống điện công trình [4]

Tổ chức mặt bằng

Mở không gian khách – bếp bằng cách loại bỏ vách ngăn không chịu lực; tổ chức luồng di chuyển ngắn, thuận tiện; tăng diện tích lưu trữ bằng hệ thống tủ âm tường và đồ nội thất đa năng.

Ánh sáng – thông gió

Tăng xuyên sáng bằng cửa kính, lam thoáng; bổ sung quạt hút và khe gió ở khu bếp – WC; sử dụng rèm mỏng lớp ngoài để đón sáng và rèm dày lớp trong để cách nhiệt. Đây là giải pháp hiệu quả cho những căn hộ thiếu sáng đặc trưng của nhà tập thể xây dựng cách đây nửa thế kỷ.

Vật liệu gợi ý

Sử dụng sơn tường kháng ẩm và chống nấm mốc, sàn gỗ công nghiệp chịu ẩm hoặc gạch porcelain; cửa kính hộp cho những ô cửa hướng nắng gắt hoặc tiếp giáp đường ồn; trần thạch cao kết hợp bông khoáng để cách âm – cách nhiệt hiệu quả.

Gợi ý dự án thiết kế  cải tạo nhà tập thể cũ theo diện tích

Căn hộ 40 m² – Giải pháp tối ưu cho gia đình nhỏ

Đặc trưng của những căn nhà tập thể cũ 40m² là diện tích hạn chế, thiếu sáng và bị chia nhỏ. Giải pháp thiết kế cần đảm bảo sự linh hoạt:

• Mạch công năng: Tổ chức 1-2 phòng ngủ kết hợp không gian làm việc. Bàn làm việc gọn gàng có thể gập sát tường để tiết kiệm diện tích.
• Không gian bếp: Đảo bếp kiêm bàn ăn, vừa là nơi nấu nướng vừa tạo sự kết nối trong sinh hoạt. Có thể tích hợp bếp với phòng khách
• Nội thất thông minh: Giường gấp âm tường hoặc giường có ngăn kéo để tăng khả năng lưu trữ.
• Lưu trữ chiều cao: Kệ âm cao sát trần, kết hợp tủ bếp trên để tận dụng triệt để không gian đứng.

Căn hộ 70 m² – Đáp ứng công năng cho gia đình nhiều thế hệ

Những căn nhà tập thể cũ 70m² thường có bố cục lỗi thời, hành lang dài, chia phòng thiếu hợp lý. Phương án cải tạo gợi ý:

• Mặt bằng: Bố trí 2-3 phòng ngủ cùng không gian làm việc riêng biệt.
• Giải pháp lấy sáng: Dùng vách kính mờ để không gian nhận ánh sáng tự nhiên mà vẫn đảm bảo riêng tư.
• Lưu trữ: Thiết kế kho chứa âm hành lang, tích hợp tủ đa năng.
• Tiện ích kỹ thuật: Máy giặt – sấy giấu trong tủ âm ban công hoặc tủ kỹ thuật riêng, đảm bảo gọn gàng và thẩm mỹ.

Kiểm soát rủi ro & nghiệm thu theo hạng mục

Trong mọi dự án cải tạo nhà tập thể cũ, việc kiểm soát rủi ro và nghiệm thu theo từng hạng mục là điều kiện tiên quyết để đảm bảo an toàn, công năng và tuổi thọ của công trình. House Design áp dụng quy trình nghiệm thu chặt chẽ theo các nhóm kỹ thuật chính:

Điện

• Thử tải theo mạch: kiểm tra toàn bộ mạch điện với công suất thực tế, đảm bảo không quá tải.
• Đo rò rỉ điện: dùng thiết bị đo chuyên dụng để kiểm soát sự an toàn.
• Kiểm tra nối đất: tất cả ổ cắm, thiết bị điện phải có dây tiếp địa. Đây cũng là yêu cầu bắt buộc trong QCVN 12:2014/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về hệ thống điện công trình xây dựng. [4]

Nước

• Test áp lực đường ống: để phát hiện điểm rò rỉ, tránh sự cố sau cải tạo.
• Kiểm tra dốc sàn khu ướt: đảm bảo thoát nước nhanh, không đọng vũng gây ẩm mốc.
• Lắp bẫy mùi: ngăn mùi hôi từ hệ thống thoát nước, nâng cao chất lượng không gian sống.

Chống thấm

• Thử ngâm nước: thực hiện tại ban công, logia, sàn vệ sinh để kiểm chứng khả năng chống thấm.
• Quan sát hiện tượng thấm ngược: phát hiện kịp thời các vị trí yếu cần xử lý triệt để.

Hoàn thiện

• Độ phẳng bề mặt: kiểm tra sàn, tường, trần bằng thước chuyên dụng.
• Chất lượng sơn: màu sắc đồng nhất, không loang, không bong tróc.
• Khe vật liệu: bảo đảm thẩm mỹ và kín khít.
• Checklist bàn giao & bảo hành: lập thành văn bản rõ ràng, có điều khoản bảo hành tối thiểu theo quy định tại Thông tư 28/2016/TT-BXD về quản lý chất lượng công trình [5]

Kết luận

Để cải tạo nhà tập thể cũ trên 50 năm đạt hiệu quả, chủ hộ cần tuân thủ khung pháp lý, khảo sát kỹ thuật toàn diện, lựa chọn vật liệu phù hợp và giám sát nghiệm thu chặt chẽ. Giải pháp thiết kế mở, tối ưu ánh sáng – thông gió. House Design cam kết đồng hành từ khâu khảo sát, thiết kế, xin phép cải tạo cho tới thi công và bảo hành, mang lại giá trị bền vững cả về an toàn – công năng – thẩm mỹ cho mọi dự án.

 

Tài liệu tham khảo

1. Luật Nhà ở số 65/2014/QH13. Thư viện Pháp luật. Tham khảo ngày 4/9/2025, từ https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Nha-o-2014-259721.aspx
2. LuatVietnam. (2023). Sửa chữa chung cư: Khi nào cầnxin phép?  Tham khảo ngày 4/9/2025, từ https://luatvietnam.vn/tin-phap-luat/sua-chua-chung-cu-can-phai-xin-phep-ai-230-92216-article.html
3. Nghị định số 15/2021/NĐ-CP: Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng. Thư viện Pháp luật. Tham khảo ngày 4/9/2025, từ https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Dau-tu/Nghi-dinh-15-2021-ND-CP-huong-dan-mot-so-noi-dung-quan-ly-du-an-dau-tu-xay-dung-466771.aspx
4. Bộ Xây dựng. (2014). QCVN 12:2014/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về hệ thống điện của nhà ở và công trình công cộng. Thư viện Pháp luật. Tham khảo ngày ngày 4/9/2025, từ https://thuvienphapluat.vn/phap-luat/ho-tro-phap-luat/quy-chuan-quoc-gia-qcvn-122014bxd-ve-he-thong-dien-cua-nha-o-va-nha-cong-cong-duoc-quy-dinh-nhu-the-113512.html
5. Bộ Xây dựng. (2016). Thông tư 28/2016/TT-BXD: Quy định quản lý chất lượng công trình xây dựng (sửa đổi, bổ sung các Thông tư 10/2015/TT-BXD, 11/2015/TT-BXD, 02/2016/TT-BXD). Thư viện Pháp luật. Tham khảo ngày 4/9/2025, từ https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Xay-dung-Do-thi/Thong-tu-28-2016-TT-BXD-sua-doi-10-2015-TT-BXD-11-2015-TT-BXD-02-2016-TT-BXD-nha-chung-cu-336496.aspx