Sau vài năm sử dụng, hầu hết căn hộ đều cần “làm mới”: đổi lại bố cục phòng, nâng cấp nội thất, xử lý thấm, ẩm, tối ưu ánh sáng và công năng. Tuy nhiên, khác với nhà phố, mọi can thiệp trong chung cư đều gắn chặt với quy định sửa chữa căn hộ chung cư, đặc biệt là kết cấu chịu lực và hệ thống kỹ thuật chung. Nếu bỏ qua quy định này, chủ nhà có thể đối mặt với phạt hành chính, buộc tháo dỡ, thậm chí ảnh hưởng đến giá trị chuyển nhượng. 

Không gian căn hộ chung cư đang trong quá trình cải tạo với các kỹ sư đang kiểm tra bản vẽ, đảm bảo đúng quy định sửa chữa.

Khi nào sửa chữa căn hộ chung cư PHẢI xin giấy phép?

Theo kinh nghiệm cải tạo chung cư cũ của chúng tôi, câu hỏi được hỏi nhiều nhất là: “Trường hợp của tôi có phải xin phép không?” Dưới đây là các nhóm hạng mục mà về nguyên tắc, chủ nhà cần chuẩn bị hồ sơ để xin giấy phép sửa chữa, cải tạo.

Các hạng mục làm thay đổi kết cấu chịu lực của nhà chung cư

Nếu phương án cải tạo liên quan đến:

• Đập tường chịu lực để thông phòng.[1]
• Cắt dầm, khoan cấy thép vào dầm – cột chịu lực.[1]
• Mở cửa mới trên tường chịu lực.[1]
• Tạo ô thông tầng, đục sàn chịu lực.[1]

Thì đây là nhóm hạng mục thay đổi kết cấu căn hộ và trực tiếp tác động đến kết cấu chịu lực của công trình. Những hạng mục như đập tường căn hộ chung cư tưởng chừng đơn giản nhưng nếu đó là tường chịu lực thì hoàn toàn có thể ảnh hưởng đến an toàn của cả tòa nhà.

Về nguyên tắc, với mọi phương án chạm tới hệ chịu lực, House Design luôn tư vấn khách hàng:

• Phải có thiết kế kết cấu kèm theo, được người có chứng chỉ chuyên môn chịu trách nhiệm.
• Chuẩn bị hồ sơ xin phép đầy đủ, không triển khai khi chưa rõ ràng về pháp lý.

Thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng ảnh hưởng đến kết cấu và thẩm mỹ chung

Có những hạng mục đứng “lưng chừng” giữa tự do thiết kế và ràng buộc pháp lý, ví dụ:

• Cơi nới, đập thông hai phòng ngủ thành một phòng lớn.
• Đổi vị trí cửa đi, cửa sổ ra mặt ngoài.
• Thay đổi ban công, logia, thay đổi hình thức mặt đứng căn hộ.
• Gắn thêm mái che, lam, khung lên phần logia, mặt ngoài.

Về danh nghĩa, đó là phần sở hữu riêng, nhưng nếu thiết kế mới làm thay đổi nhịp điệu mặt đứng, hình khối, màu sắc của tòa nhà hoặc phát sinh tải trọng không tính toán, thì vẫn thuộc nhóm cần xin phép.

Sở hữu riêng không có nghĩa là “muốn làm gì thì làm”, nhất là khi nó liên quan đến kết cấu – hệ kỹ thuật hoặc mặt ngoài công trình.

Tác động đến hệ thống kỹ thuật và phần sở hữu chung

Một nhóm nữa rất hay bị bỏ qua là các can thiệp vào hệ thống kỹ thuật chung:

• Thay đổi, di dời trục cấp thoát nước chung.[2]
• Can thiệp vào hệ thống PCCC (đầu phun, đầu báo, đèn chỉ dẫn)..[2]
• Che chắn, bịt kín các cửa gió thông gió chung..[2]
• Tự ý đấu nối vào hộp kỹ thuật, trục điện chung, đi dây ngoài chuẩn..[2]
• Lấn chiếm hành lang, giếng trời, khu vực kỹ thuật..[2]

Các hạng mục này không chỉ vi phạm sửa chữa ảnh hưởng phần sở hữu chung, lấn chiếm hành lang chung cư, mà còn tiềm ẩn rủi ro rất lớn về an toàn cháy nổ. Đây là lý do chúng tôi luôn đưa việc kiểm tra hệ thống kỹ thuật vào bước khảo sát trước khi đề xuất phương án.

Những trường hợp sửa chữa căn hộ chung cư KHÔNG cần xin phép (nhưng vẫn phải tuân thủ)

Không phải cứ sửa là phải xin phép. Có rất nhiều hạng mục mà chủ nhà có thể triển khai nhanh, linh hoạt, đặc biệt khi kết hợp với đơn vị chuyên về nội thất như House Design.

Sửa chữa hư hỏng nhỏ trong phạm vi sở hữu riêng

Các hạng mục sửa chữa nhỏ bên trong căn hộ thường không cần xin giấy phép xây dựng, miễn là không đụng vào kết cấu chịu lực và phần sở hữu chung, ví dụ:

• Sơn lại tường, trần; thay đổi màu sắc, hoàn thiện bề mặt.
• Thay gạch lát nền, gạch ốp tường trong bếp, vệ sinh.
• Thay thiết bị vệ sinh (bồn cầu, lavabo, vòi sen…), giữ nguyên vị trí xả chính.
• Thay tủ bếp, bàn đảo, hệ tủ âm tường.
• Thi công trần thạch cao, ốp gỗ, lót sàn gỗ, sàn nhựa.
• Bố trí lại nội thất rời, bố cục ánh sáng, ổ cắm, công tắc trong phạm vi an toàn.

Thay thế, lắp đặt thiết bị mà không ảnh hưởng kết cấu và phần chung

Các thiết bị sau có thể thay mới, nâng cấp mà không phải xin phép, nếu tuân thủ nguyên tắc kỹ thuật:

• Máy lạnh, bình nóng lạnh, máy giặt, máy rửa chén.
• Đèn trang trí, đèn downlight, đèn hắt.
• Hệ thống nội thất đóng mới, kệ, tủ, giường, bàn.

Điều kiện quan trọng mà chúng tôi luôn nhắc khách:

• Không khoan cắt vào dầm, cột, sàn chịu lực.
• Không can thiệp thô bạo vào ống kỹ thuật chung hoặc trục kỹ thuật.
• Lắp đặt theo đúng tiêu chuẩn an toàn điện – nước.

Vì sao vẫn nên thông báo Ban quản lý tòa nhà ngay cả khi không phải xin phép?

Ngay cả khi pháp luật không yêu cầu xin phép xây dựng, đa số tòa nhà vẫn có nội quy thi công sửa chữa riêng, do Ban quản lý tòa nhà ban hành, liên quan đến:

• Đăng ký thợ thi công, danh sách nhân sự ra vào.
• Khung giờ được phép khoan đục, thi công gây tiếng ồn.
• Vị trí tập kết vật tư, đường vận chuyển, sử dụng thang máy.
• Quy định về dọn dẹp, tập kết rác thải xây dựng.

House Design luôn chủ động làm việc với BQL thay cho chủ nhà: thông báo kế hoạch thi công, cung cấp bản vẽ, phương án che chắn, vận chuyển… Điều này giúp quá trình thi công diễn ra êm, hạn chế tối đa va chạm và phiền phức với cư dân xung quanh.

Hồ sơ xin giấy phép sửa chữa căn hộ chung cư: Checklist chi tiết cho chủ nhà

Đối với những trường hợp bắt buộc phải xin phép, một bộ hồ sơ chuẩn ngay từ đầu sẽ giúp chủ nhà tiết kiệm rất nhiều thời gian. Đây cũng là khu vực thể hiện rõ chuyên môn và kinh nghiệm của House Design khi đồng hành cùng khách hàng.

Thành phần hồ sơ cơ bản theo Luật Xây dựng và Nghị định 15/2021/NĐ-CP

Dưới đây là checklist các tài liệu cơ bản thường cần có trong hồ sơ xin phép sửa chữa căn hộ:[3]

1. Đơn đề nghị sửa chữa căn hộ chung cư: Theo mẫu quy định. House Design có thể hỗ trợ soạn đơn với đầy đủ nội dung kỹ thuật cần thiết.
2. Giấy tờ sở hữu/sử dụng hợp pháp căn hộ
   • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng).
   • Hoặc hợp đồng mua bán căn hộ, văn bản ủy quyền hợp lệ.
3. Bản vẽ hiện trạng căn hộ và phần dự kiến sửa chữa
   • Mặt bằng hiện trạng, thể hiện rõ tường, cột, dầm, trục kỹ thuật.
   • Ghi chú phần sở hữu riêng, phần liền kề phần sở hữu chung.
4. Bản vẽ thiết kế sau cải tạo
   • Mặt bằng cải tạo, mặt cắt, mặt đứng (nếu có thay đổi).
   • Ghi chú rõ hạng mục tháo dỡ, xây mới, hoàn thiện.
   • Việc chuẩn bị bản vẽ xin phép cải tạo căn hộ chuẩn xác do đơn vị chuyên môn lập – đây là thế mạnh của House Design..
5. Bản cam kết thu gom, vận chuyển, xử lý chất thải rắn xây dựng
   • Cam kết không xả thải bừa bãi, đảm bảo vệ sinh khu vực chung.
6. Tài liệu bổ sung (nếu thuộc trường hợp đặc biệt)
   • Văn bản thẩm duyệt PCCC nếu cải tạo ảnh hưởng hệ thống PCCC.
   • Cam kết an toàn nhà liền kề, căn hộ xung quanh nếu có khả năng ảnh hưởng.
   • Các văn bản theo yêu cầu riêng của địa phương hoặc BQL.

Đây chính là khung cơ bản mà mọi thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà chung cư đều xoay quanh.

Quy trình nộp và xét duyệt giấy phép sửa chữa

Dưới góc độ thực tế, quy trình thường diễn ra theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ – làm việc với House Design

• Khảo sát hiện trạng căn hộ: kết cấu, hệ kỹ thuật, hiện trạng hoàn thiện.
• Tư vấn phương án thiết kế phù hợp quy định sửa chữa căn hộ chung cư.
• Lập bản vẽ hiện trạng – cải tạo, hoàn thiện hồ sơ kỹ thuật.

Bước 2: Nộp hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền

• Thông thường là UBND cấp huyện hoặc cơ quan quản lý xây dựng theo phân cấp.
• Có thể nộp trực tiếp, qua bưu điện hoặc cổng dịch vụ công (tùy địa phương).

Bước 3: Thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa, yêu cầu bổ sung (nếu có)

• Cơ p xem quan cấp phê xét hồ sơ, kiểm tra sự phù hợp với quy hoạch, an toàn kết cấu, an toàn PCCC.
• Có thể tiến hành kiểm tra hiện trạng căn hộ và khu vực lân cận.
• Nếu hồ sơ thiếu hoặc chưa phù hợp, chủ nhà được yêu cầu bổ sung, chỉnh sửa.

Bước 4: Nhận giấy phép và triển khai thi công theo nội dung được phép

• Sau khi được cấp giấy phép, việc thi công phải bám sát nội dung đã được phê duyệt.
• Mọi thay đổi lớn so với hồ sơ đã cấp phép cần được xem xét, điều chỉnh lại.

Với khách hàng, việc nhớ hết các bước hồ sơ xin phép sửa chữa căn hộ là tương đối phức tạp. Đây là lý do nhiều người chọn giao trọn gói phần này cho House Design để tập trung vào ý tưởng và chất lượng hoàn thiện.

Mức xử phạt khi sửa chữa căn hộ chung cư không xin phép hoặc sai quy định

Khung xử phạt theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP

Khi chủ nhà bỏ qua quy định sửa chữa căn hộ chung cư, thi công không phép hoặc sai phép, mức phạt có thể ở các ngưỡng:

• Với nhà ở riêng lẻ, công trình tại đô thị, mức phạt có thể lên tới 60-80 triệu đồng tùy quy mô, tính chất.

House Design không khuyến khích “thử vận may”, vì câu hỏi “sửa nhà không giấy phép phạt bao nhiêu” chỉ là phần nổi; phần chìm chính là chi phí tháo dỡ, làm lại, và ảnh hưởng giá trị căn hộ về sau.

Các biện pháp khắc phục: buộc khôi phục hiện trạng, buộc tháo dỡ phần vi phạm

Ngoài tiền phạt, Nghị định 16/2022/NĐ-CP còn nêu rõ hai biện pháp thường gặp:

• Chủ nhà phải làm thủ tục xin phép hợp thức hóa trong thời hạn nhất định.[4]
• Nếu không được chấp thuận hoặc không thực hiện đúng, có thể bị buộc tháo dỡ phần vi phạm, khôi phục hiện trạng ban đầu.[4]

Điều này có nghĩa là mọi chi phí cải tạo “làm liều” đều có nguy cơ đổ sông đổ biển, chưa kể chi phí phá dỡ, sửa chữa lại.

FAQ

1. Sửa chữa căn hộ chung cư không xin phép bị phạt bao nhiêu tiền?
   Tùy mức độ vi phạm theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, có thể bị phạt tới 15- 60 triệu đồng và buộc tháo dỡ, khôi phục hiện trạng nếu không hợp thức hóa được.
2. Ban quản lý tòa nhà có quyền ngăn không cho tôi sửa chữa căn hộ không?
   Ban quản lý không được cấm sửa chữa hợp pháp trong phần sở hữu riêng nhưng có quyền yêu cầu dừng thi công nếu bạn vi phạm nội quy, gây mất an toàn hoặc trái quy định sửa chữa căn hộ chung cư.
3. Tôi đang thuê căn hộ, muốn sửa lại nội thất có phải xin phép không?
   Bạn phải được chủ nhà đồng ý bằng văn bản và nếu hạng mục chạm tới kết cấu hoặc phần chung thì vẫn phải xin phép, tuân thủ pháp luật và nội quy tòa nhà như chủ sở hữu.

Kết luận

Cải tạo căn hộ chung cư không chỉ là câu chuyện chọn phong cách nội thất hay vật liệu đẹp, mà là bài toán tổng thể giữa thiết kế – công năng – kết cấu – pháp lý. Hiểu đúng và làm đúng quy định sửa chữa căn hộ chung cư ngay từ đầu sẽ giúp bạn tiết kiệm rất nhiều thời gian, chi phí và tránh được những rủi ro không đáng có.Nếu bạn đang có ý định “làm mới” căn hộ của mình và muốn mọi thứ vừa đẹp, vừa an toàn, vừa đúng luật, House Design sẵn sàng đồng hành từ bước đầu tiên: tư vấn, thiết kế, chuẩn hóa hồ sơ cho đến thi công hoàn thiện. 

Tài liệu tham khảo 

1. Chính phủ Nước Ngoài Dân Chủ Cộng Hòa Việt Nam. (2021). Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 18 tháng 2 năm 2021 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Xây dựng. Văn phòng Chính phủ. https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=209627
2. Bộ Xây dựng. (2024). Thông tư số 05/2024/TT-BXD về quy định sửa chữa, bảo dưỡng công trình xây dựng. Văn phòng Chính phủ. https://vcci.com.vn/legal-document/05-2024-tt-bxd
3. Bộ Giao thông Vận tải. (2021). Công văn số 5229/BGTVT-VT-2021 về tạm dừng chuyên bay từ Hồ Chí Minh đi Gia Lai và ngược lại. Thư viện Pháp luật. https://thuvienphapluat.vn/cong-van/Giao-thong-Van-tai/Cong-van-5229-BGTVT-VT-2021-tam-dung-chuyen-bay-tu-Ho-Chi-Minh-di-Gia-Lai-va-nguoc-lai-476805.aspx
4. Ủy ban Nhân dân tỉnh An Giang. (2022). Quyết định số 07/2022/QĐ-UBND về chức năng, nhiệm vụ Ban Quản lý Di tích Óc Eo. Thư viện Pháp luật. https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bo-may-hanh-chinh/Quyet-dinh-07-2022-QD-UBND-chuc-nang-nhiem-vu-Ban-Quan-ly-Di-tich-Oc-Eo-An-Giang-507099.aspx